Vertical farm e coltivazione idroponica: il reddito agrario entra nei fabbricati

Vertical farm e coltivazione idroponica: come cambia la tassazione agricola dei fabbricati

L'agricoltura non si svolge più soltanto nei campi e nelle serre tradizionali. Grazie all'idroponica, all'aeroponica e alle tecnologie di coltivazione verticale, oggi è possibile produrre ortaggi, erbe aromatiche e giovani piante anche all'interno di capannoni industriali, magazzini riconvertiti e ambienti completamente controllati.

Questa evoluzione tecnologica pone però una domanda fondamentale per chi vuole investire: come viene tassata una vertical farm realizzata all'interno di un fabbricato?

La risposta è importante perché la fiscalità può incidere sul rendimento economico dell'intero progetto. Il costo di un impianto, il prezzo dell'energia, la produttività per metro quadrato, il valore dell'immobile e il trattamento tributario concorrono tutti alla determinazione della convenienza dell'investimento.

Con il decreto legislativo 13 dicembre 2024, n. 192, il legislatore ha introdotto una novità significativa nel Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): la nuova lettera b-bis) dell'articolo 32, comma 2, riconosce determinate attività di produzione vegetale realizzate in specifici immobili accatastati nell'ambito della disciplina del reddito agrario.

La modifica riguarda da vicino chi intende realizzare una vertical farm, un impianto idroponico indoor o una struttura produttiva agricola in un immobile precedentemente utilizzato per attività industriali o commerciali.

Attenzione, tuttavia: non tutte le coltivazioni al coperto accedono automaticamente al reddito agrario e non sempre il regime catastale è fiscalmente più conveniente. Occorre verificare i requisiti tecnici, la categoria catastale, la superficie produttiva, il regime applicabile e le caratteristiche economiche del progetto.

In questa guida analizziamo il funzionamento della normativa, le condizioni da rispettare, un esempio numerico e gli aspetti da valutare prima di investire in un impianto professionale di coltivazione fuori suolo.

1. Che cos'è il reddito agrario e perché interessa le vertical farm?

Il reddito agrario è la componente del reddito medio ordinario dei terreni attribuibile al capitale d'esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati nell'attività agricola, secondo la definizione dell'articolo 32 del TUIR.

Nella determinazione catastale, il reddito imponibile non coincide necessariamente con l'utile effettivamente realizzato dall'impresa. La base fiscale viene determinata applicando criteri catastali e le specifiche disposizioni previste per la fattispecie interessata.

Questo meccanismo può risultare particolarmente rilevante per le aziende che utilizzano tecnologie agricole ad alta intensità di capitale.

Una vertical farm, per esempio, può essere caratterizzata da:

• scaffalature multilivello che moltiplicano la superficie coltivabile rispetto all'ingombro a terra;

• illuminazione LED per la crescita delle piante;

• sistemi idroponici con ricircolo della soluzione nutritiva;

• controllo di temperatura, umidità e ventilazione;

• sensori e automazioni per gestire irrigazione, nutrienti e condizioni ambientali;

• produzione programmata durante tutto l'anno.

In queste condizioni, la quantità di prodotto ottenibile dipende dalla configurazione dell'impianto, dalle specie coltivate, dai cicli produttivi, dalla luce disponibile e dal mercato di destinazione, non soltanto dalla superficie del terreno.

Una struttura può quindi generare ricavi significativi pur occupando un'area relativamente contenuta. La disciplina fiscale deve tenere conto di questa particolare organizzazione produttiva, senza per questo eliminare ogni limite o requisito.

Il passaggio dall'agricoltura legata al terreno alla coltivazione indoor

Prima della riforma, l'articolo 32 del TUIR contemplava, tra le altre fattispecie, la produzione di vegetali mediante strutture fisse o mobili, anche provvisorie, purché la superficie produttiva non superasse il doppio della superficie del terreno su cui la produzione insisteva.

Questa impostazione era adatta a numerose serre e strutture agricole tradizionali, ma risultava meno immediata da applicare alle produzioni svolte interamente all'interno di edifici, senza un collegamento produttivo diretto con il terreno.

La nuova lettera b-bis) ha ampliato il quadro, introducendo una specifica possibilità di ricondurre al reddito agrario determinate attività di produzione vegetale svolte in immobili censiti al catasto dei fabbricati.

Il riferimento normativo è il D.Lgs. 192/2024, consultabile su Normattiva.

2. Quali vertical farm e impianti idroponici possono rientrare nella disciplina?

L'articolo 32, comma 2, lettera b-bis), del TUIR individua specifiche condizioni per le attività di produzione vegetale svolte utilizzando immobili censiti in determinate categorie catastali.

Le categorie indicate sono:

• C/1: negozi e botteghe;

• C/2: magazzini e locali di deposito;

• C/3: laboratori per arti e mestieri;

• C/6: autorimesse, rimesse e locali analoghi;

• C/7: tettoie chiuse o aperte;

• D/1: opifici;

• D/7: fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze industriali;

• D/8: fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze commerciali;

• D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio e costruzioni assimilabili, secondo la classificazione catastale;

• D/10: fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

La presenza di una di queste categorie è un requisito da verificare, ma non è sufficiente da sola a rendere applicabile la disciplina.

Devono essere considerate anche le caratteristiche effettive dell'attività, il sistema di coltivazione utilizzato e gli altri presupposti previsti dalla normativa e dai chiarimenti dell'Amministrazione finanziaria.

Idroponica indoor

Nella coltivazione idroponica le radici delle piante ricevono acqua e nutrienti attraverso una soluzione nutritiva, con o senza substrati inerti a seconda del sistema adottato.

La coltivazione può essere organizzata mediante canali NFT, sistemi a flusso e riflusso, gocciolatori, bancali, vasche o torri verticali.

Se realizzata all'interno di un immobile accatastato in una delle categorie ammesse, questa soluzione può essere rilevante ai fini della lettera b-bis), a condizione che siano soddisfatti anche gli altri requisiti applicabili.

Vertical farming multilivello

La coltivazione verticale è particolarmente interessante per questa disciplina perché consente di sovrapporre più piani produttivi nello stesso edificio.

Un capannone con una superficie in pianta di 1.500 m² potrebbe ospitare quattro livelli di coltivazione da 1.500 m² ciascuno. In un esempio teorico, la superficie produttiva complessiva sarebbe quindi di 6.000 m².

Dal punto di vista fiscale, è essenziale non confondere la superficie occupata dal fabbricato con quella effettivamente adibita alla produzione vegetale.

La misura deve essere verificata applicando i criteri pertinenti alla specifica configurazione e tenendo conto dei livelli sovrapposti. Non è corretto calcolare automaticamente la superficie produttiva guardando soltanto alla planimetria del pavimento.

Aeroponica e altri sistemi evoluti

Anche i sistemi aeroponici e le altre tecnologie di coltivazione fuori suolo possono richiedere un'analisi specifica.

La valutazione deve distinguere tra la tecnologia impiegata, la natura dell'immobile e la configurazione produttiva effettiva. Non è prudente presumere che qualsiasi impianto indoor sia automaticamente ammesso soltanto perché utilizza sensori, illuminazione artificiale o automazioni.

Per questo motivo, prima di acquistare un edificio o ordinare le attrezzature, è utile definire il progetto tecnico e sottoporlo alle verifiche catastali e fiscali appropriate.

3. Il limite di superficie: perché è importante nelle coltivazioni verticali

Uno degli elementi centrali della nuova disciplina è il rapporto tra superficie produttiva e superficie agraria di riferimento.

La lettera b-bis) dell'articolo 32 stabilisce che la superficie adibita alla produzione non deve eccedere il doppio della superficie agraria di riferimento individuata secondo il decreto previsto dalla norma.

Il regime transitorio prevede criteri specifici in attesa dell'attuazione di tale disposizione.

Secondo le regole transitorie degli articoli 28 e 34 del TUIR, il reddito dominicale e il reddito agrario vengono determinati utilizzando la tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia, incrementata del 400%, applicata alla superficie della particella catastale sulla quale insiste l'immobile.

Ai fini della disciplina transitoria, il riferimento operativo alla superficie della particella catastale assume quindi un'importanza decisiva.

Un esempio semplice

Supponiamo di avere un capannone che insiste su una particella catastale di 2.000 m².

Nel caso esemplificativo considerato, la superficie di riferimento è pari a 2.000 m² e il limite corrispondente al doppio è:

2.000 × 2 = 4.000 m².

Se la vertical farm dispone di quattro piani produttivi da 1.500 m² ciascuno, la superficie adibita alla produzione è pari a:

1.500 × 4 = 6.000 m².

Il confronto evidenzia quindi:

Elemento	Superficie
Particella catastale	2.000 m²
Limite pari al doppio della superficie di riferimento	4.000 m²
Superficie produttiva multilivello	6.000 m²
Superficie eccedente nel caso esemplificativo	2.000 m²

La parte eccedente deve essere trattata secondo le specifiche regole fiscali previste dalla normativa.

È importante sottolineare che l'esempio descrive il regime transitorio e non sostituisce la verifica delle disposizioni attuative e della loro applicabilità al singolo immobile.

4. Come viene calcolato il reddito agrario di una vertical farm?

L'aspetto più delicato della disciplina è che il reddito fiscalmente riconosciuto non coincide necessariamente con il risultato economico dell'impianto.

Il legislatore ha previsto regole transitorie per determinare il reddito dominicale e il reddito agrario delle produzioni realizzate negli immobili contemplati dalla lettera b-bis).

In particolare, l'articolo 28 del TUIR disciplina il reddito dominicale, mentre l'articolo 34 contiene le disposizioni relative al reddito agrario. In attesa delle regole definitive previste dalla norma, si utilizzano le tariffe d'estimo secondo il meccanismo transitorio.

Per il reddito dominicale opera inoltre un limite minimo: il valore determinato non può essere inferiore alla rendita catastale attribuita all'immobile, secondo le disposizioni applicabili.

Questa particolarità può cambiare sensibilmente il risultato fiscale quando un impianto viene realizzato in un fabbricato con una rendita catastale elevata.

Rendita catastale e redditività effettiva

Immaginiamo due impianti con caratteristiche produttive simili, ma installati in fabbricati differenti.

Il primo immobile potrebbe avere una rendita catastale relativamente contenuta. Il secondo potrebbe essere un capannone industriale con una rendita nettamente superiore.

Anche se gli impianti generassero lo stesso margine operativo, il trattamento fiscale collegato al fabbricato potrebbe essere diverso.

Per questo motivo, la rendita catastale non dovrebbe essere considerata un semplice dato amministrativo da controllare dopo aver effettuato l'investimento. È una variabile da analizzare nella fase preliminare, insieme al costo dell'immobile, ai lavori di adeguamento e alle spese di installazione.

Un progetto può essere tecnicamente valido e commercialmente interessante, ma presentare un risultato fiscale diverso da quello inizialmente atteso.

5. Esempio pratico: una vertical farm in un capannone industriale

Consideriamo un caso teorico, utile per comprendere il funzionamento delle regole transitorie.

Una società agricola semplice acquista un capannone censito in categoria D/1, con una rendita catastale di 14.000 euro, situato su una particella di 2.000 m².

All'interno viene realizzato un impianto idroponico indoor con quattro livelli di coltivazione, ciascuno di 1.500 m², per un totale di 6.000 m² di superficie produttiva.

L'azienda coltiva germogli ed erbe aromatiche destinati alla vendita. Dopo la raccolta, i prodotti vengono sottoposti a operazioni di lavaggio, taglio e confezionamento.

Per l'esempio ipotizziamo che la tariffa d'estimo provinciale più elevata sia pari a 300 euro per ettaro per il reddito dominicale e 140 euro per ettaro per il reddito agrario.

Primo passaggio: verifica della superficie

La particella misura 2.000 m², ossia 0,20 ettari.

Nel quadro transitorio dell'esempio, il limite di superficie produttiva è pari a 4.000 m².

La vertical farm sviluppa invece una superficie produttiva di 6.000 m², di cui 2.000 m² eccedenti il limite.

Secondo passaggio: reddito dominicale

Applicando il meccanismo transitorio alla tariffa dominicale ipotizzata, si ottiene:

• Tariffa provinciale: 300 euro per ettaro.

• Incremento del 400%: tariffa complessiva pari a 1.500 euro per ettaro.

• Applicazione alla particella di 0,20 ettari: 300 euro.

• Rivalutazione secondo i coefficienti previsti nell'esempio: 702 euro.

Il valore così ottenuto è inferiore alla rendita catastale rivalutata del 5%:

14.000 × 1,05 = 14.700 euro.

Nel caso esemplificativo, il reddito dominicale viene quindi determinato assumendo il valore di 14.700 euro, in applicazione della regola che impedisce di scendere sotto la rendita catastale rivalutata.

Terzo passaggio: reddito agrario

Applicando il medesimo meccanismo alla tariffa agraria ipotizzata di 140 euro per ettaro:

• Tariffa incrementata del 400%: 700 euro per ettaro.

• Applicazione alla particella di 0,20 ettari: 140 euro.

• Rivalutazione secondo i coefficienti dell'esempio: 309,40 euro.

Il valore di 309,40 euro rappresenta il reddito agrario calcolato secondo le ipotesi adottate nell'esempio.

Quarto passaggio: superficie eccedente

Per la parte di produzione che supera il limite, il reddito concorre a formare il reddito d'impresa in base alla regola prevista dall'articolo 56-bis del TUIR.

Nel caso considerato, l'eccedenza è pari a 2.000 m². Applicando il criterio proporzionale dell'esempio, con un reddito agrario di riferimento di 140 euro:

140 × 2.000 / 2.000 = 140 euro.

La componente di reddito d'impresa relativa alla superficie eccedente risulta quindi pari a 140 euro nelle ipotesi illustrate.

Riepilogo dei valori

Componente fiscale	Importo ipotizzato
Reddito dominicale	14.700,00 €
Reddito agrario	309,40 €
Reddito d'impresa relativo alla parte eccedente	140,00 €
Totale delle componenti considerate	15.149,40 €

Questi valori sono esclusivamente esemplificativi e dipendono dalle ipotesi e dai coefficienti assunti. Non costituiscono un calcolo fiscale applicabile automaticamente a un caso reale.

L'esempio mette però in evidenza un principio fondamentale: il reddito dominicale collegato alla rendita catastale può incidere molto più delle altre componenti considerate.

Un'impresa con un impianto altamente produttivo potrebbe quindi trovarsi a dichiarare un reddito fiscalmente determinato secondo criteri diversi dal margine economico ottenuto dalla vendita degli ortaggi.

6. Conviene sempre scegliere il regime catastale?

Non necessariamente.

La determinazione catastale può essere interessante per alcune attività agricole, soprattutto quando il risultato fiscale che ne deriva è inferiore a quello che emergerebbe da altre modalità di determinazione ammesse dalla normativa.

Tuttavia, nelle vertical farm bisogna valutare l'intera struttura economica dell'investimento.

Le principali variabili da esaminare sono:

• prezzo di acquisto o canone di locazione del fabbricato;

• rendita catastale dell'immobile;

• investimenti in scaffalature, canali idroponici, pompe e sistemi di ricircolo;

• illuminazione LED e relativo consumo energetico;

• climatizzazione, ventilazione e controllo dell'umidità;

• spese per manodopera, sementi, nutrienti e manutenzione;

• resa produttiva effettiva e numero di cicli annuali;

• prezzo di vendita e canali commerciali utilizzati;

• trattamento fiscale della parte di produzione eccedente i limiti previsti.

Il confronto deve essere effettuato caso per caso. Occorre stimare il risultato economico effettivo, verificare le regole fiscali applicabili e valutare se siano disponibili modalità alternative di determinazione del reddito, comprese le opzioni eventualmente previste dalla normativa.

Non è corretto dedurre che il regime catastale sia sempre più favorevole soltanto perché l'attività è agricola o utilizza tecnologie innovative.

Il ruolo della rendita catastale nella scelta del capannone

Prima di acquistare o prendere in locazione un immobile, è opportuno raccogliere almeno la visura catastale, la rendita, la planimetria e i dati della particella.

Queste informazioni possono essere confrontate con il progetto produttivo preliminare per verificare se la superficie, la categoria catastale e gli altri requisiti risultino compatibili con la disciplina applicabile.

Il confronto deve avvenire prima di impegnare capitale significativo: cambiare fabbricato dopo aver progettato l'impianto può comportare costi aggiuntivi e ritardi difficili da recuperare.

7. Che cosa succede se il capannone è in affitto?

La distinzione tra proprietà e locazione è importante.

L'articolo 36, comma 3.1, del TUIR stabilisce che gli immobili utilizzati direttamente per le attività di produzione vegetale contemplate dalla lettera b-bis), quando non sono locati, non sono considerati produttivi di reddito dei fabbricati secondo il relativo regime. Per queste attività operano le specifiche disposizioni fiscali previste dalla norma.

Se invece il capannone viene concesso in locazione, il proprietario continua a dichiarare il reddito del fabbricato secondo le regole applicabili alla propria posizione.

L'impresa agricola che utilizza l'immobile, dal canto suo, deve determinare il reddito derivante dall'attività svolta e valutare l'eventuale componente d'impresa relativa alla superficie eccedente.

Ne consegue che la scelta tra acquistare e affittare un capannone non dovrebbe dipendere soltanto dalla disponibilità finanziaria iniziale.

Occorre mettere a confronto:

• capitale necessario per acquistare l'immobile;

• canoni di locazione e durata del contratto;

• costi di adeguamento della struttura;

• rendita catastale e conseguenze fiscali;

• flessibilità necessaria per ampliare o riconfigurare la produzione.

Un contratto di locazione può consentire di ridurre l'investimento immobiliare iniziale, ma deve anche garantire una durata e condizioni compatibili con il recupero degli investimenti sostenuti sull'impianto.

8. Raccolta, trasformazione e confezionamento: come si qualificano le attività successive?

Una vertical farm non si limita necessariamente a produrre piante e ortaggi.

L'azienda può effettuare operazioni successive alla raccolta, come selezione, lavaggio, taglio, conservazione, confezionamento e commercializzazione.

Queste attività devono essere analizzate separatamente rispetto alla produzione vegetale, perché il loro trattamento fiscale dipende dalla normativa sulle attività agricole connesse e dalle condizioni che ne consentono l'inquadramento.

Il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 148, ha introdotto modifiche alla disciplina delle imprese agricole, intervenendo anche sul coordinamento delle disposizioni relative alle attività connesse e alle produzioni ottenute tramite gli immobili contemplati dalla lettera b-bis).

Per i progetti che prevedono la vendita di prodotti lavorati o confezionati è quindi necessario verificare la disciplina applicabile al periodo d'imposta interessato, i requisiti di connessione e le condizioni previste dalla normativa.

Dal punto di vista operativo, conviene distinguere chiaramente:

1. la produzione primaria ottenuta mediante coltivazione;

2. le operazioni effettuate sui prodotti raccolti;

3. l'eventuale trasformazione;

4. la commercializzazione dei prodotti finiti.

Questa distinzione è utile anche per stimare i margini di ogni fase, individuare le attrezzature necessarie e calcolare il costo effettivo del prodotto venduto.

Il riferimento normativo per gli aggiornamenti è il D.Lgs. 148/2026, consultabile su Normattiva.

9. I principali errori da evitare prima di realizzare una vertical farm

La normativa fiscale rappresenta soltanto una parte del lavoro preliminare necessario. Esistono alcuni errori che possono compromettere tanto la corretta classificazione dell'attività quanto la sostenibilità economica del progetto.

Errore 1: considerare agricolo qualsiasi impianto indoor

Il fatto che una coltivazione avvenga al chiuso non è sufficiente a garantire l'applicazione del reddito agrario.

Occorre controllare la categoria catastale, i requisiti della tecnica di coltivazione e tutte le altre condizioni previste.

Errore 2: misurare soltanto la superficie del pavimento

Nelle vertical farm, la superficie produttiva può essere molto superiore all'ingombro a terra.

Il progetto deve riportare in maniera chiara il numero dei livelli, la loro estensione e le superfici effettivamente destinate alla coltivazione.

Errore 3: ignorare la rendita catastale

Il valore della rendita può diventare una componente determinante della base imponibile.

Verificarla prima dell'acquisto permette di confrontare diverse soluzioni immobiliari e di evitare previsioni fiscali basate soltanto sulla redditività produttiva.

Errore 4: progettare l'impianto senza fare i conti

Un sistema che produce molti chilogrammi di ortaggi non è automaticamente redditizio.

L'investimento deve essere valutato confrontando produttività, prezzi di vendita, energia, manodopera, manutenzione, costi immobiliari e trattamento fiscale.

Errore 5: trascurare le superfici eccedenti

Quando la superficie produttiva supera il limite applicabile, la componente eccedente deve essere trattata secondo le disposizioni previste dal TUIR.

Trascurare i livelli sovrapposti può comportare un calcolo errato della superficie e del reddito fiscalmente rilevante.

Errore 6: confondere la progettazione tecnica con la consulenza fiscale

La configurazione dell'impianto, la superficie produttiva e le caratteristiche dell'edificio sono dati essenziali per effettuare la verifica tributaria.

Il calcolo definitivo del reddito, l'inquadramento dell'impresa e la presentazione delle dichiarazioni devono però essere verificati da un commercialista o da un professionista fiscale competente in materia agricola.

La collaborazione tra progettista, imprenditore e consulente fiscale permette di ridurre le incertezze prima dell'investimento.

10. Checklist: cosa verificare prima di investire in una vertical farm

Prima di avviare un progetto di coltivazione idroponica o aeroponica indoor, conviene raccogliere i dati necessari per una prima analisi di fattibilità.

Area di verifica	Domanda da porsi
Immobile	La categoria catastale è tra quelle ammesse dalla lettera b-bis)?
Catasto	Quali sono la rendita e la superficie della particella?
Coltivazione	Quale tecnica viene utilizzata e quali caratteristiche presenta?
Superficie	Quanti livelli produttivi saranno installati e qual è la loro superficie complessiva?
Produzione	Quali specie saranno coltivate, con quali cicli e rese attese?
Mercato	Chi acquisterà i prodotti e a quali prezzi indicativi?
Energia	Quali sono i consumi previsti per illuminazione, pompe e climatizzazione?
Immobile	È preferibile acquistare o prendere in locazione il fabbricato?
Fiscalità	Quale regime di determinazione del reddito è applicabile e quale risultato produce?
Organizzazione	Come saranno gestite raccolta, confezionamento, logistica e vendita?

Questa verifica non sostituisce gli adempimenti professionali, ma consente di arrivare alla fase progettuale con informazioni più precise e ipotesi economiche più realistiche.

11. Perché la progettazione tecnica ed economica deve procedere insieme

Il dimensionamento di una vertical farm influenza direttamente la sua redditività.

A parità di superficie del fabbricato, modificare il numero dei livelli, la distanza tra le colture, il sistema di illuminazione o il tipo di impianto può cambiare la quantità di prodotto ottenibile, il fabbisogno energetico e i costi di gestione.

Un sistema multilivello aumenta la superficie produttiva, ma richiede di verificare accessibilità, distribuzione dell'aria, uniformità della luce, gestione dell'acqua e facilità di raccolta.

Un sistema idroponico a ricircolo può ridurre gli sprechi di soluzione nutritiva rispetto a una gestione non ricircolante, ma richiede il corretto dimensionamento delle pompe, dei serbatoi e dei sistemi di controllo.

L'illuminazione artificiale permette di programmare la produzione indipendentemente dalla disponibilità di luce naturale, ma può diventare una delle principali voci di costo. La sua convenienza deve essere valutata rispetto alla specie coltivata, al fotoperiodo, all'efficienza degli apparecchi e al prezzo dell'energia.

Per questo motivo, non è sufficiente acquistare le attrezzature e collocarle in un edificio disponibile. Un progetto professionale deve integrare coltivazione, impianti, struttura, consumi, manodopera, mercato e aspetti fiscali.

La sequenza più prudente consiste nel definire il prodotto da realizzare, stimare il mercato, individuare l'immobile, dimensionare il sistema, calcolare l'investimento e confrontare scenari economici differenti prima di effettuare gli acquisti principali.

12. Come valutare un progetto di coltivazione fuori suolo

Chi sta valutando una vertical farm, una serra idroponica o un impianto professionale di coltivazione fuori suolo dovrebbe partire da alcune domande concrete.

Quali colture si intendono produrre? Quale volume di vendita è realisticamente raggiungibile? L'attività sarà rivolta alla vendita all'ingrosso, alla ristorazione, alla distribuzione organizzata oppure al consumo interno di una struttura commerciale?

La risposta influenza il tipo di impianto, il grado di automazione e la configurazione produttiva.

Le erbe aromatiche e le insalate da taglio, per esempio, presentano esigenze diverse rispetto a piante da frutto o colture con cicli produttivi più lunghi. Cambiano la distanza tra le piante, l'illuminazione, la gestione del clima, la frequenza dei raccolti e le modalità di confezionamento.

Anche l'immobile deve essere valutato in funzione dell'attività. Un capannone può avere una superficie apparentemente adeguata, ma richiedere interventi per l'alimentazione elettrica, il drenaggio, la distribuzione dell'acqua, la ventilazione o il controllo delle condizioni ambientali.

Infine, bisogna analizzare la convenienza economica effettiva, includendo le imposte e gli eventuali costi connessi alla parte di produzione che supera i limiti del regime agrario.

Il risultato è una valutazione più realistica dell'investimento e una base migliore per decidere se procedere, modificare il progetto o scegliere una soluzione tecnica differente.

Conclusioni: la vertical farm si progetta prima di investire

La possibilità di ricondurre determinate produzioni vegetali svolte in fabbricati al reddito agrario è un cambiamento importante per lo sviluppo dell'agricoltura fuori suolo in Italia.

La nuova lettera b-bis) dell'articolo 32 del TUIR apre prospettive interessanti per le vertical farm e per gli imprenditori che vogliono riconvertire immobili esistenti in strutture agricole tecnologicamente avanzate.

L'applicazione concreta della disciplina richiede però attenzione. La categoria catastale, la superficie produttiva, i livelli di coltivazione, la rendita dell'immobile, il regime transitorio e l'eventuale presenza di una produzione eccedente devono essere analizzati congiuntamente.

La valutazione fiscale deve inoltre essere integrata con un'analisi economica: una tecnologia produttiva efficiente non garantisce da sola un ritorno adeguato sul capitale investito.

Per questo è fondamentale fare i conti prima di realizzare l'impianto, anziché verificare la sostenibilità soltanto dopo aver acquistato il fabbricato e installato le attrezzature.

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Riferimenti normativi e approfondimenti

• Decreto legislativo 13 dicembre 2024, n. 192 – Normattiva.

• Decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 148 – Normattiva.

• Agenzia delle Entrate – Quadro A: terreni e regole per la dichiarazione.

Avvertenza: l'articolo ha finalità informative e divulgative. L'inquadramento fiscale di una specifica vertical farm dipende dalle caratteristiche del progetto, dalla normativa applicabile al periodo d'imposta e dalle eventuali disposizioni attuative. Prima di effettuare investimenti o compilare la dichiarazione dei redditi è opportuno rivolgersi a un professionista fiscale qualificato.