Fermes verticales et culture hydroponique : le revenu agricole entre dans les bâtiments

Ferme verticale et culture hydroponique : comment évolue la fiscalité agricole des bâtiments

L'agriculture ne se pratique plus uniquement dans les champs et les serres traditionnelles. Grâce à l'hydroponie, à l'aéroponie et aux technologies de culture verticale, il est aujourd'hui possible de produire des légumes, des herbes aromatiques et de jeunes plantes même à l'intérieur de hangars industriels, d'entrepôts reconvertis et d'environnements entièrement contrôlés.

Cette évolution technologique soulève toutefois une question fondamentale pour ceux qui souhaitent investir : comment est imposée une ferme verticale installée dans un bâtiment ?

La réponse est importante car la fiscalité peut avoir une incidence sur la rentabilité économique de l'ensemble du projet. Le coût d'une installation, le prix de l'énergie, la productivité au mètre carré, la valeur du bien immobilier et le traitement fiscal contribuent tous à déterminer la pertinence de l'investissement.

Par le décret législatif n° 192 du 13 décembre 2024, le législateur a introduit une nouveauté significative dans le Texte unique des impôts sur les revenus (TUIR) : la nouvelle lettre b-bis) de l'article 32, paragraphe 2, reconnaît certaines activités de production végétale réalisées dans des biens immobiliers spécifiques recensés au cadastre des bâtiments dans le cadre de la réglementation du revenu agricole.

Cette modification concerne de près ceux qui envisagent de réaliser une ferme verticale, une installation hydroponique en intérieur ou une structure de production agricole dans un bien immobilier précédemment utilisé pour des activités industrielles ou commerciales.

Attention, cependant : toutes les cultures en intérieur ne bénéficient pas automatiquement du régime du revenu agricole et le régime cadastral n'est pas toujours fiscalement le plus avantageux. Il convient de vérifier les exigences techniques, la catégorie cadastrale, la surface de production, le régime applicable et les caractéristiques économiques du projet.

Dans ce guide, nous analysons le fonctionnement de la réglementation, les conditions à respecter, un exemple chiffré et les aspects à évaluer avant d'investir dans une installation professionnelle de culture hors sol.

1. Qu'est-ce que le revenu agricole et pourquoi concerne-t-il les fermes verticales ?

Le revenu agricole est la composante du revenu moyen ordinaire des terres attribuable au capital d'exploitation et au travail d'organisation employés dans l'activité agricole, selon la définition de l'article 32 du TUIR.

Dans la détermination cadastrale, le revenu imposable ne correspond pas nécessairement au bénéfice effectivement réalisé par l'entreprise. La base fiscale est déterminée en appliquant les critères cadastraux et les dispositions spécifiques prévues pour le cas de figure concerné.

Ce mécanisme peut s'avérer particulièrement pertinent pour les entreprises qui utilisent des technologies agricoles à forte intensité de capital.

Une ferme verticale, par exemple, peut se caractériser par :

• des étagères à plusieurs niveaux qui multiplient la surface cultivable par rapport à l'emprise au sol ;

• un éclairage LED pour la croissance des plantes ;

• des systèmes hydroponiques avec recirculation de la solution nutritive ;

• le contrôle de la température, de l'humidité et de la ventilation ;

• des capteurs et des systèmes d'automatisation pour gérer l'irrigation, les nutriments et les conditions environnementales ;

• une production programmée tout au long de l'année.

Dans ces conditions, la quantité de produit obtenable dépend de la configuration de l'installation, des espèces cultivées, des cycles de production, de la lumière disponible et du marché de destination, et non seulement de la surface du terrain.

Une structure peut donc générer des revenus significatifs tout en occupant une surface relativement réduite. La réglementation fiscale doit tenir compte de cette organisation de production particulière, sans pour autant supprimer toute limite ou exigence.

Le passage de l'agriculture liée au terrain à la culture en intérieur

Avant la réforme, l'article 32 du TUIR prévoyait, entre autres cas de figure, la production de végétaux au moyen de structures fixes ou mobiles, même provisoires, à condition que la surface de production ne dépasse pas le double de la surface du terrain sur lequel la production est implantée.

Cette approche convenait à de nombreuses serres et structures agricoles traditionnelles, mais s'avérait moins facile à appliquer aux productions réalisées entièrement à l'intérieur de bâtiments, sans lien de production direct avec le terrain.

La nouvelle lettre b-bis) a élargi le cadre en introduisant la possibilité spécifique de rattacher au revenu agricole certaines activités de production végétale réalisées dans des biens immobiliers recensés au cadastre des bâtiments.

La référence réglementaire est le D.Lgs. 192/2024, consultable sur Normattiva.

2. Quelles fermes verticales et installations hydroponiques peuvent entrer dans le champ d'application de la réglementation ?

L'article 32, paragraphe 2, lettre b-bis), du TUIR identifie des conditions spécifiques pour les activités de production végétale réalisées au moyen de biens immobiliers recensés dans certaines catégories cadastrales.

Les catégories indiquées sont :

• C/1 : magasins et boutiques ;

• C/2 : entrepôts et locaux de stockage ;

• C/3 : ateliers d'artisanat et d'art ;

• C/6 : garages, remises et locaux similaires ;

• C/7 : hangars fermés ou ouverts ;

• D/1 : usines ;

• D/7 : bâtiments construits ou adaptés à des besoins industriels spéciaux ;

• D/8 : bâtiments construits ou adaptés à des besoins commerciaux spéciaux ;

• D/9 : bâtiments flottants ou suspendus fixés à des points fixes du sol, ponts privés soumis à péage et constructions assimilables, selon la classification cadastrale ;

• D/10 : bâtiments destinés à des fonctions productives liées aux activités agricoles.

La présence de l'une de ces catégories est une exigence à vérifier, mais elle ne suffit pas à elle seule à rendre la réglementation applicable.

Il convient également de prendre en compte les caractéristiques réelles de l'activité, le système de culture utilisé et les autres conditions prévues par la réglementation et les éclaircissements de l'Administration financière.

Hydroponie en intérieur

Dans la culture hydroponique, les racines des plantes reçoivent de l'eau et des nutriments au moyen d'une solution nutritive, avec ou sans substrats inertes selon le système adopté.

La culture peut être organisée au moyen de canaux NFT, de systèmes à flux et reflux, de goutteurs, de tables, de bassins ou de tours verticales.

Si elle est réalisée à l'intérieur d'un bien immobilier recensé dans l'une des catégories admises, cette solution peut être pertinente aux fins de la lettre b-bis), à condition que les autres exigences applicables soient également satisfaites.

Ferme verticale à plusieurs niveaux

La culture verticale est particulièrement intéressante pour cette réglementation car elle permet de superposer plusieurs niveaux de production dans le même bâtiment.

Un hangar d'une surface au sol de 1 500 m² pourrait accueillir quatre niveaux de culture de 1 500 m² chacun. Dans un exemple théorique, la surface de production totale serait donc de 6 000 m².

Du point de vue fiscal, il est essentiel de ne pas confondre la surface occupée par le bâtiment avec celle effectivement affectée à la production végétale.

La mesure doit être vérifiée en appliquant les critères pertinents à la configuration spécifique et en tenant compte des niveaux superposés. Il n'est pas correct de calculer automatiquement la surface de production en se fondant uniquement sur le plan du sol.

Aéroponie et autres systèmes évolués

Les systèmes aéroponiques et les autres technologies de culture hors sol peuvent également nécessiter une analyse spécifique.

L'évaluation doit distinguer la technologie utilisée, la nature du bien immobilier et la configuration de production effective. Il n'est pas prudent de présumer que toute installation en intérieur est automatiquement admise au seul motif qu'elle utilise des capteurs, un éclairage artificiel ou des systèmes d'automatisation.

Pour cette raison, avant d'acquérir un bâtiment ou de commander les équipements, il est utile de définir le projet technique et de le soumettre aux vérifications cadastrales et fiscales appropriées.

3. La limite de surface : pourquoi est-elle importante dans les cultures verticales

L'un des éléments centraux de la nouvelle réglementation est le rapport entre la surface de production et la surface agricole de référence.

La lettre b-bis) de l'article 32 établit que la surface affectée à la production ne doit pas dépasser le double de la surface agricole de référence identifiée conformément au décret prévu par la norme.

Le régime transitoire prévoit des critères spécifiques en attendant la mise en œuvre de cette disposition.

Selon les règles transitoires des articles 28 et 34 du TUIR, le revenu dominical et le revenu agricole sont déterminés en utilisant le tarif d'estimation le plus élevé en vigueur dans la province, majoré de 400 %, appliqué à la surface de la parcelle cadastrale sur laquelle le bien immobilier est implanté.

Aux fins de la réglementation transitoire, la référence opérationnelle à la surface de la parcelle cadastrale revêt donc une importance décisive.

Un exemple simple

Supposons que nous ayons un hangar implanté sur une parcelle cadastrale de 2 000 m².

Dans le cas exemplaire considéré, la surface de référence est égale à 2 000 m² et la limite correspondante au double est :

2 000 × 2 = 4 000 m².

Si la ferme verticale dispose de quatre niveaux de production de 1 500 m² chacun, la surface affectée à la production est égale à :

1 500 × 4 = 6 000 m².

La comparaison met donc en évidence :

Élément	Surface
Parcelle cadastrale	2 000 m²
Limite égale au double de la surface de référence	4 000 m²
Surface de production à plusieurs niveaux	6 000 m²
Surface excédentaire dans le cas exemplaire	2 000 m²

La partie excédentaire doit être traitée conformément aux règles fiscales spécifiques prévues par la réglementation.

Il est important de souligner que l'exemple décrit le régime transitoire et ne remplace pas la vérification des dispositions d'application et de leur applicabilité au bien immobilier individuel.

4. Comment est calculé le revenu agricole d'une ferme verticale ?

L'aspect le plus délicat de la réglementation est que le revenu reconnu fiscalement ne correspond pas nécessairement au résultat économique de l'installation.

Le législateur a prévu des règles transitoires pour déterminer le revenu dominical et le revenu agricole des productions réalisées dans les biens immobiliers visés par la lettre b-bis).

En particulier, l'article 28 du TUIR régit le revenu dominical, tandis que l'article 34 contient les dispositions relatives au revenu agricole. En attendant les règles définitives prévues par la norme, on utilise les tarifs d'estimation selon le mécanisme transitoire.

Pour le revenu dominical, une limite minimale s'applique également : la valeur déterminée ne peut être inférieure à la valeur locative cadastrale attribuée au bien immobilier, conformément aux dispositions applicables.

Cette particularité peut modifier sensiblement le résultat fiscal lorsqu'une installation est réalisée dans un bâtiment ayant une valeur locative cadastrale élevée.

Valeur locative cadastrale et rentabilité effective

Imaginons deux installations aux caractéristiques de production similaires, mais installées dans des bâtiments différents.

Le premier bien immobilier pourrait avoir une valeur locative cadastrale relativement faible. Le second pourrait être un hangar industriel avec une valeur nettement supérieure.

Même si les installations généraient la même marge opérationnelle, le traitement fiscal lié au bâtiment pourrait être différent.

Pour cette raison, la valeur locative cadastrale ne devrait pas être considérée comme une simple donnée administrative à vérifier après avoir réalisé l'investissement. C'est une variable à analyser au stade préliminaire, en même temps que le coût du bien immobilier, les travaux d'adaptation et les frais d'installation.

Un projet peut être techniquement valable et commercialement intéressant, mais présenter un résultat fiscal différent de celui initialement attendu.

5. Exemple pratique : une ferme verticale dans un hangar industriel

Considérons un cas théorique, utile pour comprendre le fonctionnement des règles transitoires.

Une société agricole simple achète un hangar recensé dans la catégorie D/1, avec une valeur locative cadastrale de 14 000 euros, situé sur une parcelle de 2 000 m².

À l'intérieur est réalisée une installation hydroponique en intérieur avec quatre niveaux de culture, chacun de 1 500 m², pour un total de 6 000 m² de surface de production.

L'entreprise cultive des pousses et des herbes aromatiques destinées à la vente. Après la récolte, les produits sont soumis à des opérations de lavage, de coupe et de conditionnement.

Pour l'exemple, supposons que le tarif d'estimation provincial le plus élevé soit égal à 300 euros par hectare pour le revenu dominical et 140 euros par hectare pour le revenu agricole.

Première étape : vérification de la surface

La parcelle mesure 2 000 m², soit 0,20 hectare.

Dans le cadre transitoire de l'exemple, la limite de surface de production est égale à 4 000 m².

La ferme verticale développe en revanche une surface de production de 6 000 m², dont 2 000 m² excèdent la limite.

Deuxième étape : revenu dominical

En appliquant le mécanisme transitoire au tarif dominical supposé, on obtient :

• Tarif provincial : 300 euros par hectare.

• Majoration de 400 % : tarif total égal à 1 500 euros par hectare.

• Application à la parcelle de 0,20 hectare : 300 euros.

• Réévaluation selon les coefficients prévus dans l'exemple : 702 euros.

La valeur ainsi obtenue est inférieure à la valeur locative cadastrale réévaluée de 5 % :

14 000 × 1,05 = 14 700 euros.

Dans le cas exemplaire, le revenu dominical est donc déterminé en retenant la valeur de 14 700 euros, en application de la règle qui empêche de descendre en dessous de la valeur locative cadastrale réévaluée.

Troisième étape : revenu agricole

En appliquant le même mécanisme au tarif agricole supposé de 140 euros par hectare :

• Tarif majoré de 400 % : 700 euros par hectare.

• Application à la parcelle de 0,20 hectare : 140 euros.

• Réévaluation selon les coefficients de l'exemple : 309,40 euros.

La valeur de 309,40 euros représente le revenu agricole calculé selon les hypothèses adoptées dans l'exemple.

Quatrième étape : surface excédentaire

Pour la partie de production qui dépasse la limite, le revenu contribue à former le revenu d'entreprise selon la règle prévue par l'article 56-bis du TUIR.

Dans le cas considéré, l'excédent est égal à 2 000 m². En appliquant le critère proportionnel de l'exemple, avec un revenu agricole de référence de 140 euros :

140 × 2 000 / 2 000 = 140 euros.

La composante de revenu d'entreprise relative à la surface excédentaire est donc égale à 140 euros dans les hypothèses illustrées.

Récapitulatif des valeurs

Composante fiscale	Montant supposé
Revenu dominical	14 700,00 €
Revenu agricole	309,40 €
Revenu d'entreprise relatif à la partie excédentaire	140,00 €
Total des composantes considérées	15 149,40 €

Ces valeurs sont exclusivement à titre indicatif et dépendent des hypothèses et des coefficients retenus. Elles ne constituent pas un calcul fiscal applicable automatiquement à un cas réel.

L'exemple met toutefois en évidence un principe fondamental : le revenu dominical lié à la valeur cadastrale peut avoir un impact bien plus important que les autres composantes considérées.

Une entreprise dotée d'une installation hautement productive pourrait donc se voir attribuer un revenu fiscal déterminé selon des critères différents de la marge économique obtenue par la vente de légumes.

6. Est-il toujours préférable d'opter pour le régime cadastral ?

Pas nécessairement.

La détermination cadastrale peut être intéressante pour certaines activités agricoles, surtout lorsque le résultat fiscal qui en découle est inférieur à celui qui résulterait d'autres modalités de détermination admises par la réglementation.

Toutefois, dans les fermes verticales, il convient d'évaluer l'ensemble de la structure économique de l'investissement.

Les principales variables à examiner sont :

• prix d'achat ou loyer du bâtiment ;

• valeur cadastrale de l'immeuble ;

• investissements dans les rayonnages, les canaux hydroponiques, les pompes et les systèmes de recirculation ;

• éclairage LED et consommation énergétique associée ;

• climatisation, ventilation et contrôle de l'humidité ;

• dépenses en main-d'œuvre, semences, nutriments et entretien ;

• rendement productif effectif et nombre de cycles annuels ;

• prix de vente et canaux commerciaux utilisés ;

• traitement fiscal de la part de production excédant les limites prévues.

La comparaison doit être effectuée au cas par cas. Il convient d'estimer le résultat économique effectif, de vérifier les règles fiscales applicables et d'évaluer s'il existe des modalités alternatives de détermination du revenu, y compris les options éventuellement prévues par la réglementation.

Il n'est pas correct de déduire que le régime cadastral est toujours plus favorable au seul motif que l'activité est agricole ou utilise des technologies innovantes.

Le rôle de la valeur cadastrale dans le choix du bâtiment

Avant d'acheter ou de louer un immeuble, il convient de recueillir au moins le relevé cadastral, la valeur cadastrale, le plan et les données de la parcelle.

Ces informations peuvent être comparées au projet de production préliminaire afin de vérifier si la surface, la catégorie cadastrale et les autres exigences sont compatibles avec la réglementation applicable.

La comparaison doit être effectuée avant d'engager des capitaux importants : changer de bâtiment après avoir conçu l'installation peut entraîner des coûts supplémentaires et des retards difficiles à rattraper.

7. Que se passe-t-il si le bâtiment est loué ?

La distinction entre propriété et location est importante.

L'article 36, paragraphe 3.1, du TUIR établit que les immeubles utilisés directement pour les activités de production végétale visées à la lettre b-bis), lorsqu'ils ne sont pas loués, ne sont pas considérés comme générant un revenu des bâtiments selon le régime applicable. Pour ces activités, les dispositions fiscales spécifiques prévues par la loi s'appliquent.

Si le bâtiment est en revanche loué, le propriétaire continue de déclarer le revenu du bâtiment selon les règles applicables à sa situation.

L'entreprise agricole qui utilise l'immeuble, pour sa part, doit déterminer le revenu découlant de l'activité exercée et évaluer l'éventuelle composante d'entreprise relative à la surface excédentaire.

Il en résulte que le choix entre l'achat et la location d'un bâtiment ne devrait pas dépendre uniquement de la disponibilité financière initiale.

Il convient de comparer :

• capitaux nécessaires pour acheter l'immeuble ;

• loyers et durée du contrat ;

• coûts d'adaptation de la structure ;

• valeur cadastrale et conséquences fiscales ;

• flexibilité nécessaire pour étendre ou reconfigurer la production.

Un contrat de location peut permettre de réduire l'investissement immobilier initial, mais doit également garantir une durée et des conditions compatibles avec l'amortissement des investissements réalisés dans l'installation.

8. Récolte, transformation et conditionnement : comment sont qualifiées les activités ultérieures ?

Une ferme verticale ne se limite pas nécessairement à produire des plantes et des légumes.

L'entreprise peut effectuer des opérations après la récolte, telles que la sélection, le lavage, la découpe, la conservation, le conditionnement et la commercialisation.

Ces activités doivent être analysées séparément de la production végétale, car leur traitement fiscal dépend de la réglementation relative aux activités connexes et des conditions qui permettent leur qualification.

Le décret législatif du 7 août 2026, n° 148, a introduit des modifications à la réglementation des entreprises agricoles, intervenant également sur la coordination des dispositions relatives aux activités connexes et aux productions obtenues grâce aux immeubles visés à la lettre b-bis).

Pour les projets prévoyant la vente de produits transformés ou conditionnés, il est donc nécessaire de vérifier la réglementation applicable à la période d'imposition concernée, les exigences de connexité et les conditions prévues par la réglementation.

D'un point de vue opérationnel, il convient de distinguer clairement :

1. la production primaire obtenue par culture ;

2. les opérations effectuées sur les produits récoltés ;

3. l'éventuelle transformation ;

4. la commercialisation des produits finis.

Cette distinction est également utile pour estimer les marges de chaque phase, identifier les équipements nécessaires et calculer le coût effectif du produit vendu.

La référence réglementaire pour les mises à jour est le D.Lgs. 148/2026, consultable sur Normattiva.

9. Les principales erreurs à éviter avant de réaliser une ferme verticale

La réglementation fiscale ne représente qu'une partie du travail préparatoire nécessaire. Il existe certaines erreurs qui peuvent compromettre tant la bonne qualification de l'activité que la viabilité économique du projet.

Erreur 1 : considérer comme agricole toute installation en intérieur

Le fait qu'une culture ait lieu en intérieur ne suffit pas à garantir l'application du revenu agricole.

Il convient de vérifier la catégorie cadastrale, les exigences de la technique de culture et toutes les autres conditions prévues.

Erreur 2 : mesurer uniquement la surface au sol

Dans les fermes verticales, la surface productive peut être bien supérieure à l'emprise au sol.

Le projet doit indiquer clairement le nombre de niveaux, leur étendue et les surfaces effectivement destinées à la culture.

Erreur 3 : ignorer la valeur cadastrale

La valeur cadastrale peut devenir une composante déterminante de l'assiette d'imposition.

La vérifier avant l'achat permet de comparer différentes solutions immobilières et d'éviter des prévisions fiscales basées uniquement sur la rentabilité productive.

Erreur 4 : concevoir l'installation sans faire les calculs

Un système qui produit de nombreux kilogrammes de légumes n'est pas automatiquement rentable.

L'investissement doit être évalué en comparant la productivité, les prix de vente, l'énergie, la main-d'œuvre, l'entretien, les coûts immobiliers et le traitement fiscal.

Erreur 5 : négliger les surfaces excédentaires

Lorsque la surface productive dépasse la limite applicable, la part excédentaire doit être traitée selon les dispositions prévues par le TUIR.

Négliger les niveaux superposés peut entraîner un calcul erroné de la surface et du revenu fiscalement pertinent.

Erreur 6 : confondre la conception technique et le conseil fiscal

La configuration de l'installation, la surface productive et les caractéristiques du bâtiment sont des données essentielles pour effectuer la vérification fiscale.

Le calcul définitif du revenu, la qualification de l'entreprise et la présentation des déclarations doivent toutefois être vérifiés par un expert-comptable ou un professionnel fiscal compétent en matière agricole.

La collaboration entre le concepteur, l'entrepreneur et le conseiller fiscal permet de réduire les incertitudes avant l'investissement.

10. Liste de contrôle : ce qu'il faut vérifier avant d'investir dans une ferme verticale

Avant de lancer un projet de culture hydroponique ou aéroponique en intérieur, il convient de recueillir les données nécessaires à une première analyse de faisabilité.

Domaine de vérification	Question à se poser
Immeuble	La catégorie cadastrale fait-elle partie de celles admises à la lettre b-bis) ?
Cadastre	Quelle est la valeur cadastrale et la surface de la parcelle ?
Culture	Quelle technique est utilisée et quelles caractéristiques présente-t-elle ?
Surface	Combien de niveaux productifs seront installés et quelle est leur surface totale ?
Production	Quelles espèces seront cultivées, avec quels cycles et rendements attendus ?
Marché	Qui achètera les produits et à quels prix indicatifs ?
Énergie	Quelles sont les consommations prévues pour l'éclairage, les pompes et la climatisation ?
Immeuble	Est-il préférable d'acheter ou de louer le bâtiment ?
Fiscalité	Quel régime de détermination du revenu est applicable et quel résultat produit-il ?
Organisation	Comment seront gérées la récolte, le conditionnement, la logistique et la vente ?

Cette vérification ne remplace pas les obligations professionnelles, mais permet d'aborder la phase de conception avec des informations plus précises et des hypothèses économiques plus réalistes.

11. Pourquoi la conception technique et économique doit-elle progresser de concert

Le dimensionnement d'une ferme verticale influe directement sur sa rentabilité.

À surface de bâtiment égale, modifier le nombre de niveaux, la distance entre les cultures, le système d'éclairage ou le type d'installation peut changer la quantité de produit obtenable, les besoins énergétiques et les coûts de gestion.

Un système multiniveaux augmente la surface productive, mais nécessite de vérifier l'accessibilité, la distribution de l'air, l'uniformité de la lumière, la gestion de l'eau et la facilité de récolte.

Un système hydroponique en circuit fermé peut réduire le gaspillage de solution nutritive par rapport à une gestion sans recirculation, mais nécessite un dimensionnement correct des pompes, des réservoirs et des systèmes de contrôle.

L'éclairage artificiel permet de programmer la production indépendamment de la disponibilité de la lumière naturelle, mais peut devenir l'un des principaux postes de coût. Sa rentabilité doit être évaluée par rapport à l'espèce cultivée, au photopériode, à l'efficacité des appareils et au prix de l'énergie.

C'est pourquoi, il ne suffit pas d'acheter les équipements et de les installer dans un bâtiment disponible. Un projet professionnel doit intégrer la culture, les installations, la structure, les consommations, la main-d'œuvre, le marché et les aspects fiscaux.

La séquence la plus prudente consiste à définir le produit à réaliser, à estimer le marché, à identifier l'immeuble, à dimensionner le système, à calculer l'investissement et à comparer différents scénarios économiques avant d'effectuer les principaux achats.

12. Comment évaluer un projet de culture hors sol

Quiconque évalue une ferme verticale, une serre hydroponique ou une installation professionnelle de culture hors sol devrait partir de quelques questions concrètes.

Quelles cultures sont prévues ? Quel volume de vente est réalistiquement atteignable ? L'activité sera-t-elle destinée à la vente en gros, à la restauration, à la distribution organisée ou à la consommation interne d'une structure commerciale ?

La réponse influe sur le type d'installation, le degré d'automatisation et la configuration productive.

Les herbes aromatiques et les salades à couper, par exemple, présentent des exigences différentes de celles des plantes à fruits ou des cultures aux cycles productifs plus longs. Elles modifient la distance entre les plantes, l'éclairage, la gestion du climat, la fréquence des récoltes et les modalités de conditionnement.

L'immeuble doit également être évalué en fonction de l'activité. Un bâtiment peut avoir une surface apparemment adéquate, mais nécessiter des interventions pour l'alimentation électrique, le drainage, la distribution de l'eau, la ventilation ou le contrôle des conditions environnementales.

Enfin, il convient d'analyser la rentabilité économique effective, en incluant les impôts et les éventuels coûts liés à la part de production qui excède les limites du régime agricole.

Le résultat est une évaluation plus réaliste de l'investissement et une meilleure base pour décider de poursuivre, de modifier le projet ou de choisir une solution technique différente.

Conclusions : la ferme verticale se conçoit avant d'investir

La possibilité de rattacher certaines productions végétales réalisées dans des bâtiments au revenu agricole est un changement important pour le développement de l'agriculture hors sol en Italie.

La nouvelle lettre b-bis) de l'article 32 du TUIR ouvre des perspectives intéressantes pour les fermes verticales et pour les entrepreneurs qui souhaitent reconvertir des immeubles existants en structures agricoles technologiquement avancées.

L'application concrète de la réglementation exige toutefois de la vigilance. La catégorie cadastrale, la surface productive, les niveaux de culture, la valeur cadastrale de l'immeuble, le régime transitoire et l'éventuelle présence d'une production excédentaire doivent être analysés conjointement.

L'évaluation fiscale doit en outre être complétée par une analyse économique : une technologie productive efficace ne garantit pas à elle seule un retour adéquat sur le capital investi.

C'est pourquoi il est fondamental de faire les calculs avant de réaliser l'installation, plutôt que de vérifier la viabilité uniquement après avoir acheté le bâtiment et installé les équipements.

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Références réglementaires et approfondissements

• Décret législatif du 13 décembre 2024, n° 192 – Normattiva.

• Décret législatif du 7 août 2026, n° 148 – Normattiva.

• Agence des Revenus – Tableau A : terrains et règles de déclaration.

Avertissement : cet article a un but informatif et pédagogique. Le traitement fiscal d'une ferme verticale spécifique dépend des caractéristiques du projet, de la réglementation applicable pour l'exercice d'imposition et d'éventuelles dispositions d'application. Avant d'effectuer des investissements ou de remplir votre déclaration de revenus, il convient de consulter un professionnel fiscal qualifié.