Granja vertical y cultivo hidropónico: los ingresos agrícolas entran en los edificios

Granja vertical y cultivo hidropónico: cómo cambia la tributación agrícola de los edificios

La agricultura ya no se desarrolla únicamente en campos y en invernaderos tradicionales. Gracias a la hidroponía, la aeroponía y las tecnologías de cultivo vertical, hoy es posible producir verduras, hierbas aromáticas y plantas jóvenes incluso en naves industriales, almacenes reconvertidos y entornos completamente controlados.

Esta evolución tecnológica plantea, sin embargo, una pregunta fundamental para quien quiera invertir: ¿cómo se tributa una granja vertical instalada en un edificio?

La respuesta es importante porque la fiscalidad puede incidir en el rendimiento económico de todo el proyecto. El coste de una instalación, el precio de la energía, la productividad por metro cuadrado, el valor del inmueble y el tratamiento tributario contribuyen todos a determinar la conveniencia de la inversión.

Con el decreto legislativo 13 de diciembre de 2024, n.º 192, el legislador ha introducido una novedad significativa en el Texto Único de Impuestos sobre la Renta (TUIR): el nuevo apartado b-bis) del artículo 32, apartado 2, reconoce determinadas actividades de producción vegetal realizadas en inmuebles específicos catastrados en el ámbito de la disciplina de la renta agraria.

La modificación afecta de cerca a quien pretenda instalar una granja vertical, una instalación hidropónica interior o una estructura de producción agrícola en un inmueble utilizado previamente para actividades industriales o comerciales.

Atención, sin embargo: no todos los cultivos bajo cubierta acceden automáticamente a la renta agraria y no siempre el régimen catastral resulta fiscalmente más ventajoso. Es necesario verificar los requisitos técnicos, la categoría catastral, la superficie productiva, el régimen aplicable y las características económicas del proyecto.

En esta guía analizamos el funcionamiento de la normativa, las condiciones que deben cumplirse, un ejemplo numérico y los aspectos a evaluar antes de invertir en una instalación profesional de cultivo sin suelo.

1. ¿Qué es la renta agraria y por qué afecta a las granjas verticales?

La renta agraria es el componente de la renta media ordinaria de las tierras atribuible al capital de explotación y al trabajo de organización empleados en la actividad agrícola, según la definición del artículo 32 del TUIR.

En la determinación catastral, la renta imponible no coincide necesariamente con el beneficio efectivamente obtenido por la empresa. La base imponible se determina aplicando los criterios catastrales y las disposiciones específicas previstas para el caso concreto.

Este mecanismo puede resultar especialmente relevante para las empresas que utilizan tecnologías agrícolas con una alta intensidad de capital.

Una granja vertical, por ejemplo, puede caracterizarse por:

• estanterías multinivel que multiplican la superficie cultivable respecto a la ocupada en el suelo;

• iluminación LED para el crecimiento de las plantas;

• sistemas hidropónicos con recirculación de la solución nutritiva;

• control de temperatura, humedad y ventilación;

• sensores y automatizaciones para gestionar el riego, los nutrientes y las condiciones ambientales;

• producción programada durante todo el año.

En estas condiciones, la cantidad de producto obtenible depende de la configuración de la instalación, de las especies cultivadas, de los ciclos productivos, de la luz disponible y del mercado de destino, no solo de la superficie del terreno.

Una estructura puede, por tanto, generar ingresos significativos ocupando una superficie relativamente reducida. La disciplina fiscal debe tener en cuenta esta organización productiva particular, sin eliminar por ello cualquier límite o requisito.

El paso de la agricultura ligada al terreno al cultivo interior

Antes de la reforma, el artículo 32 del TUIR contemplaba, entre otros casos, la producción de vegetales mediante estructuras fijas o móviles, incluso provisionales, siempre que la superficie productiva no superara el doble de la superficie del terreno en el que se realizara la producción.

Esta concepción era adecuada para numerosos invernaderos y estructuras agrícolas tradicionales, pero resultaba menos directa de aplicar a las producciones realizadas íntegramente en el interior de edificios, sin una conexión productiva directa con el terreno.

El nuevo apartado b-bis) ha ampliado el marco, introduciendo una posibilidad específica de atribuir a la renta agraria determinadas actividades de producción vegetal realizadas en inmuebles censados en el catastro de edificios.

La referencia normativa es el D.Lgs. 192/2024, consultable en Normattiva.

2. ¿Qué granjas verticales e instalaciones hidropónicas pueden entrar en la disciplina?

El artículo 32, apartado 2, letra b-bis), del TUIR establece condiciones específicas para las actividades de producción vegetal realizadas utilizando inmuebles censados en determinadas categorías catastrales.

Las categorías indicadas son:

• C/1: tiendas y comercios;

• C/2: almacenes y locales de depósito;

• C/3: talleres de artes y oficios;

• C/6: garajes, cocheras y locales análogos;

• C/7: cobertizos cerrados o abiertos;

• D/1: fábricas;

• D/7: edificios construidos o adaptados para necesidades industriales especiales;

• D/8: edificios construidos o adaptados para necesidades comerciales especiales;

• D/9: edificios flotantes o suspendidos asegurados a puntos fijos del suelo, puentes privados sujetos a peaje y construcciones análogas, según la clasificación catastral;

• D/10: edificios destinados a funciones productivas vinculadas a las actividades agrícolas.

La presencia de una de estas categorías es un requisito que debe verificarse, pero no es suficiente por sí sola para que la disciplina sea aplicable.

También deben considerarse las características reales de la actividad, el sistema de cultivo utilizado y los demás presupuestos previstos por la normativa y por las aclaraciones de la Administración financiera.

Hidroponía interior

En el cultivo hidropónico, las raíces de las plantas reciben agua y nutrientes a través de una solución nutritiva, con o sin sustratos inertes, según el sistema adoptado.

El cultivo puede organizarse mediante canales NFT, sistemas de flujo y reflujo, goteros, bancales, tanques o torres verticales.

Si se realiza en el interior de un inmueble catastrado en una de las categorías admitidas, esta solución puede ser relevante a efectos del apartado b-bis), siempre que se cumplan también los demás requisitos aplicables.

Cultivo vertical multinivel

El cultivo vertical es especialmente interesante para esta disciplina porque permite superponer varios niveles productivos en el mismo edificio.

Una nave con una superficie en planta de 1.500 m² podría albergar cuatro niveles de cultivo de 1.500 m² cada uno. En un ejemplo teórico, la superficie productiva total sería, por tanto, de 6.000 m².

Desde el punto de vista fiscal, es esencial no confundir la superficie ocupada por el edificio con la que está efectivamente destinada a la producción vegetal.

La medición debe verificarse aplicando los criterios pertinentes a la configuración específica y teniendo en cuenta los niveles superpuestos. No es correcto calcular automáticamente la superficie productiva mirando únicamente la planta del suelo.

Aeroponía y otros sistemas avanzados

Los sistemas aeropónicos y otras tecnologías de cultivo sin suelo también pueden requerir un análisis específico.

La evaluación debe distinguir entre la tecnología empleada, la naturaleza del inmueble y la configuración productiva real. No es prudente suponer que cualquier instalación interior está automáticamente admitida solo porque utiliza sensores, iluminación artificial o automatizaciones.

Por este motivo, antes de comprar un edificio o encargar los equipos, es útil definir el proyecto técnico y someterlo a las verificaciones catastrales y fiscales adecuadas.

3. El límite de superficie: por qué es importante en los cultivos verticales

Uno de los elementos centrales de la nueva disciplina es la relación entre la superficie productiva y la superficie agraria de referencia.

El apartado b-bis) del artículo 32 establece que la superficie destinada a la producción no debe superar el doble de la superficie agraria de referencia determinada según el decreto previsto por la norma.

El régimen transitorio prevé criterios específicos a la espera de la entrada en vigor de dicha disposición.

Según las normas transitorias de los artículos 28 y 34 del TUIR, la renta dominical y la renta agraria se determinan utilizando la tarifa de estimación más alta en vigor en la provincia, incrementada en un 400%, aplicada a la superficie de la parcela catastral sobre la que se asienta el inmueble.

A efectos de la disciplina transitoria, la referencia operativa a la superficie de la parcela catastral adquiere, por tanto, una importancia decisiva.

Un ejemplo sencillo

Supongamos que tenemos una nave que se asienta sobre una parcela catastral de 2.000 m².

En el caso ejemplificativo considerado, la superficie de referencia es de 2.000 m² y el límite correspondiente al doble es:

2.000 × 2 = 4.000 m².

Si la granja vertical dispone de cuatro niveles productivos de 1.500 m² cada uno, la superficie destinada a la producción es de:

1.500 × 4 = 6.000 m².

La comparación evidencia, por tanto:

Elemento	Superficie
Parcela catastral	2.000 m²
Límite equivalente al doble de la superficie de referencia	4.000 m²
Superficie productiva multinivel	6.000 m²
Superficie excedente en el caso ejemplificativo	2.000 m²

La parte excedente debe tratarse según las normas fiscales específicas previstas por la normativa.

Es importante subrayar que el ejemplo describe el régimen transitorio y no sustituye la verificación de las disposiciones de desarrollo y de su aplicabilidad al inmueble individual.

4. ¿Cómo se calcula la renta agraria de una granja vertical?

El aspecto más delicado de la disciplina es que la renta reconocida fiscalmente no coincide necesariamente con el resultado económico de la instalación.

El legislador ha previsto normas transitorias para determinar la renta dominical y la renta agraria de las producciones realizadas en los inmuebles contemplados en el apartado b-bis).

En particular, el artículo 28 del TUIR regula la renta dominical, mientras que el artículo 34 contiene las disposiciones relativas a la renta agraria. A la espera de las normas definitivas previstas por la norma, se utilizan las tarifas de estimación según el mecanismo transitorio.

Para la renta dominical opera, además, un límite mínimo: el valor determinado no puede ser inferior a la renta catastral atribuida al inmueble, según las disposiciones aplicables.

Esta particularidad puede cambiar sensiblemente el resultado fiscal cuando una instalación se realiza en un edificio con una renta catastral elevada.

Renta catastral y rentabilidad efectiva

Imaginemos dos instalaciones con características productivas similares, pero instaladas en edificios diferentes.

El primer inmueble podría tener una renta catastral relativamente reducida. El segundo podría ser una nave industrial con una renta claramente superior.

Aunque las instalaciones generaran el mismo margen operativo, el tratamiento fiscal vinculado al edificio podría ser diferente.

Por este motivo, la renta catastral no debería considerarse un simple dato administrativo que se comprueba después de realizar la inversión. Es una variable que debe analizarse en la fase preliminar, junto con el coste del inmueble, las obras de adaptación y los gastos de instalación.

Un proyecto puede ser técnicamente válido y comercialmente interesante, pero presentar un resultado fiscal diferente al esperado inicialmente.

5. Ejemplo práctico: una granja vertical en una nave industrial

Consideremos un caso teórico, útil para comprender el funcionamiento de las normas transitorias.

Una sociedad agrícola simple compra una nave censada en la categoría D/1, con una renta catastral de 14.000 euros, situada en una parcela de 2.000 m².

En su interior se realiza una instalación hidropónica interior con cuatro niveles de cultivo, cada uno de 1.500 m², para un total de 6.000 m² de superficie productiva.

La empresa cultiva brotes y hierbas aromáticas destinados a la venta. Tras la cosecha, los productos se someten a operaciones de lavado, corte y envasado.

Para el ejemplo, supongamos que la tarifa de estimación provincial más elevada es de 300 euros por hectárea para la renta dominical y de 140 euros por hectárea para la renta agraria.

Primer paso: verificación de la superficie

La parcela mide 2.000 m², es decir, 0,20 hectáreas.

En el marco transitorio del ejemplo, el límite de superficie productiva es de 4.000 m².

La granja vertical desarrolla, en cambio, una superficie productiva de 6.000 m², de los cuales 2.000 m² exceden el límite.

Segundo paso: renta dominical

Aplicando el mecanismo transitorio a la tarifa dominical hipotética, se obtiene:

• Tarifa provincial: 300 euros por hectárea.

• Incremento del 400%: tarifa total de 1.500 euros por hectárea.

• Aplicación a la parcela de 0,20 hectáreas: 300 euros.

• Revalorización según los coeficientes previstos en el ejemplo: 702 euros.

El valor obtenido es inferior a la renta catastral revalorizada en un 5%:

14.000 × 1,05 = 14.700 euros.

En el caso ejemplificativo, la renta dominical se determina, por tanto, asumiendo el valor de 14.700 euros, en aplicación de la norma que impide descender por debajo de la renta catastral revalorizada.

Tercer paso: renta agraria

Aplicando el mismo mecanismo a la tarifa agraria hipotética de 140 euros por hectárea:

• Tarifa incrementada en un 400%: 700 euros por hectárea.

• Aplicación a la parcela de 0,20 hectáreas: 140 euros.

• Revalorización según los coeficientes del ejemplo: 309,40 euros.

El valor de 309,40 euros representa la renta agraria calculada según las hipótesis adoptadas en el ejemplo.

Cuarto paso: superficie excedente

Para la parte de producción que supera el límite, la renta contribuye a formar la renta de empresa según la norma prevista en el artículo 56-bis del TUIR.

En el caso considerado, el excedente es de 2.000 m². Aplicando el criterio proporcional del ejemplo, con una renta agraria de referencia de 140 euros:

140 × 2.000 / 2.000 = 140 euros.

El componente de renta de empresa relativo a la superficie excedente resulta, por tanto, de 140 euros en las hipótesis ilustradas.

Resumen de los valores

Componente fiscal	Importe hipotético
Renta dominical	14.700,00 €
Renta agraria	309,40 €
Renta de empresa relativa a la parte excedente	140,00 €
Total de los componentes considerados	15.149,40 €

Estos valores son exclusivamente ejemplificativos y dependen de las hipótesis y los coeficientes asumidos. No constituyen un cálculo fiscal aplicable automáticamente a un caso real.

Sin embargo, el ejemplo pone de relieve un principio fundamental: el rendimiento dominical vinculado a la renta catastral puede tener mucho más impacto que los demás componentes considerados.

Una empresa con una instalación altamente productiva podría, por tanto, verse obligada a declarar un rendimiento fiscalmente determinado según criterios distintos del margen económico obtenido por la venta de verduras.

6. ¿Conviene siempre elegir el régimen catastral?

No necesariamente.

La determinación catastral puede resultar interesante para algunas actividades agrícolas, sobre todo cuando el resultado fiscal derivado es inferior al que surgiría de otras modalidades de determinación admitidas por la normativa.

No obstante, en las vertical farms hay que evaluar la estructura económica completa de la inversión.

Las principales variables a examinar son:

• precio de compra o canon de arrendamiento del edificio;

• renta catastral del inmueble;

• inversiones en estanterías, canales hidropónicos, bombas y sistemas de recirculación;

• iluminación LED y consumo energético asociado;

• climatización, ventilación y control de la humedad;

• gastos de mano de obra, semillas, nutrientes y mantenimiento;

• rendimiento productivo real y número de ciclos anuales;

• precio de venta y canales comerciales utilizados;

• tratamiento fiscal de la parte de la producción que exceda los límites previstos.

La comparación debe realizarse caso por caso. Es necesario estimar el resultado económico real, comprobar las normas fiscales aplicables y evaluar si existen modalidades alternativas de determinación del rendimiento, incluidas las opciones que eventualmente prevea la normativa.

No es correcto deducir que el régimen catastral sea siempre más favorable solo porque la actividad sea agrícola o utilice tecnologías innovadoras.

El papel de la renta catastral en la elección del almacén

Antes de comprar o arrendar un inmueble, es conveniente obtener al menos la nota simple catastral, la renta, el plano y los datos de la parcela.

Esta información puede compararse con el proyecto productivo preliminar para comprobar si la superficie, la categoría catastral y los demás requisitos son compatibles con la normativa aplicable.

La comparación debe realizarse antes de comprometer un capital significativo: cambiar de edificio después de haber diseñado la instalación puede acarrear costes adicionales y retrasos difíciles de recuperar.

7. ¿Qué ocurre si el almacén está alquilado?

La distinción entre propiedad y arrendamiento es importante.

El artículo 36, apartado 3.1, del TUIR establece que los inmuebles utilizados directamente para las actividades de producción vegetal contempladas en la letra b-bis), cuando no estén arrendados, no se consideran productivos de rentas de edificios según su régimen correspondiente. Para estas actividades se aplican las disposiciones fiscales específicas previstas por la norma.

Si, por el contrario, el almacén se arrienda, el propietario sigue declarando el rendimiento del edificio según las normas aplicables a su situación.

La empresa agrícola que utiliza el inmueble, por su parte, debe determinar el rendimiento derivado de la actividad realizada y evaluar la posible componente empresarial relativa a la superficie excedente.

En consecuencia, la elección entre comprar o alquilar un almacén no debería depender únicamente de la disponibilidad financiera inicial.

Hay que comparar:

• capital necesario para comprar el inmueble;

• cánones de arrendamiento y duración del contrato;

• costes de adaptación de la estructura;

• renta catastral y consecuencias fiscales;

• flexibilidad necesaria para ampliar o reconfigurar la producción.

Un contrato de arrendamiento puede permitir reducir la inversión inmobiliaria inicial, pero también debe garantizar una duración y unas condiciones compatibles con la recuperación de las inversiones realizadas en la instalación.

8. Recolección, transformación y envasado: ¿cómo se clasifican las actividades posteriores?

Una vertical farm no se limita necesariamente a producir plantas y verduras.

La empresa puede realizar operaciones posteriores a la recolección, como selección, lavado, corte, conservación, envasado y comercialización.

Estas actividades deben analizarse por separado de la producción vegetal, ya que su tratamiento fiscal depende de la normativa sobre actividades agrícolas conexas y de las condiciones que permiten su clasificación.

El decreto legislativo 7 de agosto de 2026, n.º 148, introdujo modificaciones en la normativa de las empresas agrícolas, interviniendo también en la coordinación de las disposiciones relativas a las actividades conexas y a las producciones obtenidas mediante los inmuebles contemplados en la letra b-bis).

Por lo tanto, para los proyectos que contemplan la venta de productos procesados o envasados, es necesario comprobar la normativa aplicable al período impositivo correspondiente, los requisitos de conexidad y las condiciones previstas por la normativa.

Desde el punto de vista operativo, conviene distinguir claramente:

1. la producción primaria obtenida mediante cultivo;

2. las operaciones realizadas sobre los productos recolectados;

3. la posible transformación;

4. la comercialización de los productos terminados.

Esta distinción también es útil para estimar los márgenes de cada fase, identificar los equipos necesarios y calcular el coste real del producto vendido.

La referencia normativa para las actualizaciones es el D.Lgs. 148/2026, consultable en Normattiva.

9. Los principales errores a evitar antes de crear una vertical farm

La normativa fiscal representa solo una parte del trabajo preliminar necesario. Existen algunos errores que pueden comprometer tanto la correcta clasificación de la actividad como la sostenibilidad económica del proyecto.

Error 1: considerar agrícola cualquier instalación indoor

El hecho de que un cultivo se realice en interiores no es suficiente para garantizar la aplicación del rendimiento agrario.

Hay que comprobar la categoría catastral, los requisitos de la técnica de cultivo y todas las demás condiciones previstas.

Error 2: medir solo la superficie del suelo

En las vertical farms, la superficie productiva puede ser muy superior a la ocupación en planta.

El proyecto debe indicar claramente el número de niveles, su extensión y las superficies efectivamente destinadas al cultivo.

Error 3: ignorar la renta catastral

El valor de la renta puede convertirse en un componente determinante de la base imponible.

Comprobarla antes de la compra permite comparar distintas soluciones inmobiliarias y evitar previsiones fiscales basadas únicamente en la rentabilidad productiva.

Error 4: diseñar la instalación sin hacer cuentas

Un sistema que produce muchos kilogramos de verduras no es automáticamente rentable.

La inversión debe evaluarse comparando la productividad, los precios de venta, la energía, la mano de obra, el mantenimiento, los costes inmobiliarios y el tratamiento fiscal.

Error 5: descuidar las superficies excedentes

Cuando la superficie productiva supera el límite aplicable, la componente excedente debe tratarse según las disposiciones previstas por el TUIR.

Descuidar los niveles superpuestos puede conllevar un cálculo erróneo de la superficie y del rendimiento fiscalmente relevante.

Error 6: confundir el diseño técnico con la asesoría fiscal

La configuración de la instalación, la superficie productiva y las características del edificio son datos esenciales para realizar la verificación tributaria.

Sin embargo, el cálculo definitivo del rendimiento, la clasificación de la empresa y la presentación de las declaraciones deben ser verificados por un asesor fiscal o un profesional fiscal competente en materia agrícola.

La colaboración entre el diseñador, el empresario y el asesor fiscal permite reducir las incertidumbres antes de la inversión.

10. Lista de verificación: qué comprobar antes de invertir en una vertical farm

Antes de iniciar un proyecto de cultivo hidropónico o aeropónico en interiores, conviene recopilar los datos necesarios para un primer análisis de viabilidad.

Área de verificación	Pregunta a plantearse
Inmueble	¿La categoría catastral está entre las admitidas por la letra b-bis)?
Catastro	¿Cuáles son la renta y la superficie de la parcela?
Cultivo	¿Qué técnica se utiliza y qué características presenta?
Superficie	¿Cuántos niveles productivos se instalarán y cuál es su superficie total?
Producción	¿Qué especies se cultivarán, con qué ciclos y rendimientos esperados?
Mercado	¿Quién comprará los productos y a qué precios indicativos?
Energía	¿Cuáles son los consumos previstos para iluminación, bombas y climatización?
Inmueble	¿Es preferible comprar o arrendar el edificio?
Fiscalidad	¿Qué régimen de determinación del rendimiento es aplicable y qué resultado produce?
Organización	¿Cómo se gestionarán la recolección, el envasado, la logística y la venta?

Esta verificación no sustituye los trámites profesionales, pero permite llegar a la fase de proyecto con información más precisa e hipótesis económicas más realistas.

11. Por qué el diseño técnico y económico debe avanzar juntos

El dimensionamiento de una vertical farm influye directamente en su rentabilidad.

A igualdad de superficie del edificio, modificar el número de niveles, la distancia entre los cultivos, el sistema de iluminación o el tipo de instalación puede cambiar la cantidad de producto obtenible, el consumo energético y los costes de gestión.

Un sistema multinivel aumenta la superficie productiva, pero requiere comprobar la accesibilidad, la distribución del aire, la uniformidad de la luz, la gestión del agua y la facilidad de recolección.

Un sistema hidropónico de recirculación puede reducir el desperdicio de la solución nutritiva en comparación con una gestión sin recirculación, pero requiere el correcto dimensionamiento de las bombas, los depósitos y los sistemas de control.

La iluminación artificial permite programar la producción independientemente de la disponibilidad de luz natural, pero puede convertirse en uno de los principales costes. Su conveniencia debe evaluarse en función de la especie cultivada, el fotoperiodo, la eficiencia de los equipos y el precio de la energía.

Por este motivo, no basta con comprar los equipos y colocarlos en un edificio disponible. Un proyecto profesional debe integrar el cultivo, las instalaciones, la estructura, el consumo, la mano de obra, el mercado y los aspectos fiscales.

La secuencia más prudente consiste en definir el producto a realizar, estimar el mercado, localizar el inmueble, dimensionar el sistema, calcular la inversión y comparar distintos escenarios económicos antes de realizar las compras principales.

12. Cómo evaluar un proyecto de cultivo sin suelo

Quien esté evaluando una vertical farm, un invernadero hidropónico o una instalación profesional de cultivo sin suelo debería partir de algunas preguntas concretas.

¿Qué cultivos se pretenden producir? ¿Qué volumen de venta es realísticamente alcanzable? ¿La actividad estará orientada a la venta al por mayor, a la restauración, a la distribución organizada o al consumo interno de una estructura comercial?

La respuesta influye en el tipo de instalación, el grado de automatización y la configuración productiva.

Las hierbas aromáticas y las ensaladas de corte, por ejemplo, presentan necesidades distintas en comparación con plantas frutales o cultivos con ciclos productivos más largos. Cambian la distancia entre las plantas, la iluminación, la gestión del clima, la frecuencia de las cosechas y las modalidades de envasado.

El inmueble también debe evaluarse en función de la actividad. Un almacén puede tener una superficie aparentemente adecuada, pero requerir intervenciones para el suministro eléctrico, el drenaje, la distribución del agua, la ventilación o el control de las condiciones ambientales.

Por último, hay que analizar la conveniencia económica real, incluyendo los impuestos y los posibles costes relacionados con la parte de la producción que exceda los límites del régimen agrario.

El resultado es una evaluación más realista de la inversión y una mejor base para decidir si se procede, se modifica el proyecto o se elige una solución técnica diferente.

Conclusiones: la vertical farm se proyecta antes de invertir

La posibilidad de vincular determinadas producciones vegetales realizadas en edificios al rendimiento agrario es un cambio importante para el desarrollo de la agricultura sin suelo en Italia.

La nueva letra b-bis) del artículo 32 del TUIR abre perspectivas interesantes para las vertical farms y para los empresarios que quieran reconvertir inmuebles existentes en estructuras agrícolas tecnológicamente avanzadas.

Sin embargo, la aplicación práctica de la normativa requiere atención. La categoría catastral, la superficie productiva, los niveles de cultivo, la renta del inmueble, el régimen transitorio y la posible presencia de una producción excedente deben analizarse conjuntamente.

La evaluación fiscal debe, además, integrarse con un análisis económico: una tecnología productiva eficiente no garantiza por sí sola un retorno adecuado del capital invertido.

Por eso es fundamental hacer cuentas antes de realizar la instalación, en lugar de comprobar la sostenibilidad solo después de haber comprado el edificio e instalado los equipos.

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Referencias normativas y profundizaciones

• Decreto legislativo 13 de diciembre de 2024, n.º 192 – Normattiva.

• Decreto legislativo 7 de agosto de 2026, n.º 148 – Normattiva.

• Agenzia delle Entrate – Quadro A: terrenos y normas para la declaración.

Advertencia: el artículo tiene fines informativos y divulgativos. El tratamiento fiscal de una vertical farm específica depende de las características del proyecto, de la normativa aplicable al período impositivo y de las posibles disposiciones de desarrollo. Antes de realizar inversiones o presentar la declaración de la renta, es conveniente consultar a un asesor fiscal cualificado.