Vertical Farming und Hydroponik: Landwirtschaftliche Einkünfte aus Gebäuden

Vertical Farm und Hydroponik: Wie sich die landwirtschaftliche Besteuerung von Gebäuden ändert

Die Landwirtschaft findet nicht mehr nur auf Feldern und in herkömmlichen Gewächshäusern statt. Dank Hydroponik, Aeroponik und vertikaler Anbautechnologie ist es heute möglich, Gemüse, Kräuter und Jungpflanzen auch in Industriehallen, umgewandelten Lagerhäusern und vollständig kontrollierten Umgebungen anzubauen.

Diese technologische Entwicklung wirft jedoch eine grundlegende Frage für Investoren auf: Wie wird eine in einem Gebäude realisierte Vertical Farm besteuert?

Die Antwort ist wichtig, denn die Besteuerung kann die wirtschaftliche Rentabilität des gesamten Projekts beeinflussen. Die Kosten für eine Anlage, der Energiepreis, die Produktivität pro Quadratmeter, der Wert der Immobilie und die steuerliche Behandlung tragen alle zur Beurteilung der Investitionsrentabilität bei.

Mit dem Gesetzesdekret vom 13. Dezember 2024, Nr. 192, hat der Gesetzgeber eine bedeutende Neuerung in den einheitlichen Einkommensteuertext (TUIR) eingeführt: der neue Buchstabe b-bis) des Artikels 32, Absatz 2, erkennt bestimmte pflanzliche Produktionsaktivitäten an, die in spezifischen, im Liegenschaftskataster eingetragenen Immobilien im Rahmen der landwirtschaftlichen Einkommensregelung durchgeführt werden.

Die Änderung betrifft insbesondere diejenigen, die eine Vertical Farm, eine Indoor-Hydroponikanlage oder eine landwirtschaftliche Produktionsstätte in einer Immobilie realisieren möchten, die zuvor für industrielle oder gewerbliche Aktivitäten genutzt wurde.

Achtung jedoch: Nicht alle Anbausysteme unter Dach fallen automatisch unter die landwirtschaftliche Einkommensregelung, und das Katasterregime ist nicht immer steuerlich vorteilhafter. Es müssen die technischen Anforderungen, die Katasterkategorie, die Produktionsfläche, das anwendbare Regime und die wirtschaftlichen Merkmale des Projekts geprüft werden.

In diesem Leitfaden analysieren wir die Funktionsweise der Vorschrift, die einzuhaltenden Bedingungen, ein numerisches Beispiel und die Aspekte, die vor der Investition in eine professionelle bodenlose Anzuchtanlage zu bewerten sind.

1. Was ist landwirtschaftliches Einkommen und warum ist es für Vertical Farms relevant?

Das landwirtschaftliche Einkommen ist der Teil des durchschnittlichen ordentlichen Einkommens von Grundstücken, der gemäß der Definition in Artikel 32 des TUIR auf das Betriebskapital und die organisatorische Arbeit zurückzuführen ist, die in der landwirtschaftlichen Tätigkeit eingesetzt werden.

Bei der katastralen Ermittlung fällt das steuerliche Einkommen nicht zwangsläufig mit dem tatsächlich vom Unternehmen erzielten Gewinn zusammen. Die steuerliche Bemessungsgrundlage wird durch Anwendung der katastralen Kriterien und der für den betreffenden Fall vorgesehenen spezifischen Bestimmungen ermittelt.

Dieser Mechanismus kann für Unternehmen, die kapitalintensive landwirtschaftliche Technologien einsetzen, besonders relevant sein.

Eine Vertical Farm kann beispielsweise durch Folgendes gekennzeichnet sein:

• Mehrstöckige Regalsysteme, die die Anbaufläche im Vergleich zur Grundfläche vervielfachen;

• LED-Beleuchtung für das Pflanzenwachstum;

• Hydroponische Systeme mit Nährlösungsumlauf;

• Steuerung von Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Belüftung;

• Sensoren und Automatisierungen zur Steuerung von Bewässerung, Nährstoffen und Umweltbedingungen;

• geplantes ganzjährige Wachstum.

Unter diesen Bedingungen hängt die erzielbare Produktmenge nicht nur von der Grundstücksfläche ab, sondern auch von der Konfiguration der Anlage, den angebauten Arten, den Produktionszyklen, der verfügbaren Beleuchtung und dem Zielmarkt.

Eine Anlage kann daher erhebliche Einnahmen erzielen, obwohl sie nur eine relativ kleine Fläche beansprucht. Die steuerliche Regelung muss diese besondere Produktionsorganisation berücksichtigen, ohne dabei jegliche Grenzen oder Anforderungen auszuschließen.

Der Übergang von der bodengebundenen Landwirtschaft zum Indoor-Anbau

Vor der Reform sah Artikel 32 des TUIR unter anderem die Produktion von Pflanzen in festen oder mobilen, auch provisorischen Anlagen vor, sofern die Produktionsfläche das Doppelte der Fläche des Grundstücks, auf dem die Produktion stattfand, nicht überschritt.

Diese Regelung eignete sich für zahlreiche herkömmliche Gewächshäuser und landwirtschaftliche Anlagen, war jedoch für Produktionen, die vollständig in Gebäuden ohne direkten produktiven Bezug zum Grundstück stattfanden, weniger unmittelbar anwendbar.

Der neue Buchstabe b-bis) hat den Rahmen erweitert und die Möglichkeit eingeführt, bestimmte pflanzliche Produktionsaktivitäten, die in im Liegenschaftskataster eingetragenen Gebäuden durchgeführt werden, der landwirtschaftlichen Einkommensregelung zuzurechnen.

Die Rechtsgrundlage ist die D.Lgs. 192/2024, einsehbar auf Normattiva.

2. Welche Vertical Farms und Hydroponikanlagen fallen unter diese Regelung?

Artikel 32, Absatz 2, Buchstabe b-bis) des TUIR legt spezifische Bedingungen für pflanzliche Produktionsaktivitäten fest, die unter Verwendung von Immobilien in bestimmten Katasterkategorien durchgeführt werden.

Die aufgeführten Kategorien sind:

• C/1: Geschäfte und Läden;

• C/2: Lagerhäuser und Lagerräume;

• C/3: Werkstätten für Handwerk und Gewerbe;

• C/6: Autowerkstätten, Garagen und ähnliche Räume;

• C/7: geschlossene oder offene Unterstände;

• D/1: Fabriken;

• D/7: für besondere industrielle Zwecke errichtete oder umgebaute Gebäude;

• D/8: für besondere gewerbliche Zwecke errichtete oder umgebaute Gebäude;

• D/9: schwimmende oder an festen Bodenpunkten verankerte Gebäude, mautpflichtige Privatbrücken und vergleichbare Konstruktionen gemäß der Katasterklassifizierung;

• D/10: Gebäude für produktive Funktionen im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Aktivitäten.

Das Vorhandensein einer dieser Kategorien ist eine zu prüfende Voraussetzung, reicht jedoch allein nicht aus, um die Anwendbarkeit der Regelung zu begründen.

Es müssen auch die tatsächlichen Merkmale der Tätigkeit, das verwendete Anbausystem und die weiteren Voraussetzungen berücksichtigt werden, die in der Rechtsvorschrift und in den Erläuterungen der Finanzverwaltung vorgesehen sind.

Indoor-Hydroponik

Bei der Hydroponik erhalten die Pflanzenwurzeln Wasser und Nährstoffe über eine Nährlösung, mit oder ohne inerte Substrate, je nach verwendetem System.

Der Anbau kann mithilfe von NFT-Kanälen, Durchfluss- und Rückfluss-Systemen, Tropfbeeten, Beeten, Becken oder vertikalen Türmen organisiert werden.

Wenn diese Lösung in einer Immobilie realisiert wird, die in einer der zugelassenen Kategorien im Liegenschaftskataster eingetragen ist, kann sie im Hinblick auf Buchstabe b-bis) relevant sein, vorausgesetzt, dass auch die anderen anwendbaren Anforderungen erfüllt sind.

Mehrstöckiges Vertical Farming

Der vertikale Anbau ist für diese Regelung besonders interessant, da er es ermöglicht, mehrere Produktionsflächen im selben Gebäude übereinander anzuordnen.

Eine Halle mit einer Grundfläche von 1.500 m² könnte vier Anbauebenen mit jeweils 1.500 m² beherbergen. In einem theoretischen Beispiel würde die gesamte Produktionsfläche somit 6.000 m² betragen.

Aus steuerlicher Sicht ist es unerlässlich, die vom Gebäude eingenommene Fläche nicht mit der tatsächlich für die pflanzliche Produktion genutzten Fläche zu verwechseln.

Die Messung muss unter Anwendung der für die spezifische Konfiguration geltenden Kriterien und unter Berücksichtigung der übereinander angeordneten Ebenen erfolgen. Es ist nicht korrekt, die Produktionsfläche automatisch anhand des Bodenplans zu berechnen.

Aeroponik und andere fortschrittliche Systeme

Auch aeroponische Systeme und andere bodenlose Anbautechnologien können eine spezifische Analyse erfordern.

Die Bewertung muss zwischen der eingesetzten Technologie, der Art der Immobilie und der tatsächlichen Produktionskonfiguration unterscheiden. Es ist nicht ratsam anzunehmen, dass jede Indoor-Anlage automatisch zugelassen ist, nur weil sie Sensoren, künstliche Beleuchtung oder Automatisierungen verwendet.

Aus diesem Grund ist es ratsam, vor dem Kauf eines Gebäudes oder der Bestellung der Ausrüstung das technische Projekt zu definieren und den entsprechenden katastralen und steuerlichen Prüfungen zu unterziehen.

3. Die Flächenbegrenzung: Warum sie bei vertikalen Anbausystemen wichtig ist

Eines der zentralen Elemente der neuen Regelung ist das Verhältnis zwischen Produktionsfläche und Bezugsfläche der landwirtschaftlichen Fläche.

Buchstabe b-bis) des Artikels 32 legt fest, dass die für die Produktion genutzte Fläche das Doppelte der gemäß der Vorschrift festgelegten Bezugsfläche der landwirtschaftlichen Fläche nicht überschreiten darf.

Das Übergangsregime sieht spezifische Kriterien vor, bis die Umsetzung dieser Bestimmung erfolgt.

Gemäß den Übergangsregeln der Artikel 28 und 34 des TUIR werden das Grundbesitz- und das landwirtschaftliche Einkommen unter Anwendung des in der Provinz geltenden höchsten Schätzwerts ermittelt, der um 400 % erhöht und auf die Fläche des Katastergrundstücks angewendet wird, auf dem die Immobilie steht.

Für die Zwecke der Übergangsregelung kommt der Bezug auf die Fläche des Katastergrundstücks daher eine entscheidende Bedeutung zu.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, wir haben eine Halle, die auf einem Katastergrundstück mit einer Fläche von 2.000 m² steht.

Im betrachteten Beispiel entspricht die Bezugsfläche 2.000 m², und die entsprechende Grenze für das Doppelte beträgt:

2.000 × 2 = 4.000 m².

Wenn die Vertical Farm über vier Produktionsflächen mit jeweils 1.500 m² verfügt, beträgt die für die Produktion genutzte Fläche:

1.500 × 4 = 6.000 m².

Der Vergleich zeigt daher:

Element	Fläche
Katastergrundstück	2.000 m²
Grenze für das Doppelte der Bezugsfläche	4.000 m²
Mehrstöckige Produktionsfläche	6.000 m²
Überschuss im betrachteten Beispiel	2.000 m²

Der überschüssige Teil muss gemäß den in der Rechtsvorschrift vorgesehenen spezifischen steuerlichen Regeln behandelt werden.

Es ist wichtig zu betonen, dass das Beispiel das Übergangsregime beschreibt und die Prüfung der Ausführungsbestimmungen und ihrer Anwendbarkeit auf die einzelne Immobilie nicht ersetzt.

4. Wie wird das landwirtschaftliche Einkommen einer Vertical Farm berechnet?

Der heikelste Aspekt der Regelung ist, dass das steuerlich anerkannte Einkommen nicht zwangsläufig mit dem wirtschaftlichen Ergebnis der Anlage übereinstimmt.

Der Gesetzgeber hat Übergangsregeln vorgesehen, um das Grundbesitz- und das landwirtschaftliche Einkommen der in Buchstabe b-bis) genannten Immobilien realisierten Produktionen zu ermitteln.

Insbesondere regelt Artikel 28 des TUIR das Grundbesitzeinkommen, während Artikel 34 die Bestimmungen zum landwirtschaftlichen Einkommen enthält. Bis die in der Vorschrift vorgesehenen endgültigen Regeln in Kraft treten, werden die Schätzwerte gemäß dem Übergangsmechanismus verwendet.

Für das Grundbesitzeinkommen gilt außerdem eine Untergrenze: Der ermittelte Wert darf nicht niedriger sein als der der Immobilie zugewiesene, nach den anwendbaren Bestimmungen neu bewertete Katasterwert.

Diese Besonderheit kann das steuerliche Ergebnis erheblich verändern, wenn eine Anlage in einem Gebäude mit einem hohen Katasterwert realisiert wird.

Katasterwert und tatsächliche Rentabilität

Stellen wir uns zwei Anlagen mit ähnlichen Produktionsmerkmalen vor, die jedoch in unterschiedlichen Gebäuden installiert sind.

Die erste Immobilie könnte einen relativ niedrigen Katasterwert haben. Die zweite könnte eine Industriehalle mit einem deutlich höheren Katasterwert sein.

Auch wenn die Anlagen dieselbe operative Marge erzielen würden, könnte die mit dem Gebäude verbundene steuerliche Behandlung unterschiedlich ausfallen.

Aus diesem Grund sollte der Katasterwert nicht als einfacher administrativer Wert betrachtet werden, der erst nach der Investition geprüft wird. Er ist eine Variable, die bereits in der Vorbereitungsphase zusammen mit den Kosten der Immobilie, den Anpassungsarbeiten und den Installationskosten analysiert werden sollte.

Ein Projekt kann technisch sinnvoll und kommerziell interessant sein, aber ein anderes steuerliches Ergebnis aufweisen als ursprünglich erwartet.

5. Praktisches Beispiel: Eine Vertical Farm in einer Industriehalle

Wir betrachten einen theoretischen Fall, der dazu dient, die Funktionsweise der Übergangsregeln zu verstehen.

Eine einfache landwirtschaftliche Gesellschaft kauft eine in Kategorie D/1 eingetragene Halle mit einem Katasterwert von 14.000 Euro, die auf einem 2.000 m² großen Katastergrundstück steht.

In der Halle wird eine Indoor-Hydroponikanlage mit vier Anbauebenen von jeweils 1.500 m² realisiert, für eine gesamte Produktionsfläche von 6.000 m².

Das Unternehmen baut Sprossen und Kräuter für den Verkauf an. Nach der Ernte werden die Produkte gewaschen, geschnitten und verpackt.

Für das Beispiel nehmen wir an, dass der höchste provinzielle Schätzwert 300 Euro pro Hektar für das Grundbesitzeinkommen und 140 Euro pro Hektar für das landwirtschaftliche Einkommen beträgt.

Erster Schritt: Prüfung der Fläche

Das Katastergrundstück misst 2.000 m², also 0,20 Hektar.

Im Übergangsrahmen des Beispiels beträgt die Grenze für die Produktionsfläche 4.000 m².

Die Vertical Farm verfügt hingegen über eine Produktionsfläche von 6.000 m², wovon 2.000 m² über der Grenze liegen.

Zweiter Schritt: Grundbesitzeinkommen

Wendet man den Übergangsmechanismus auf den angenommenen Grundbesitzschätzwert an, ergibt sich:

• Provinzieller Schätzwert: 300 Euro pro Hektar.

• Erhöhung um 400 %: Gesamter Schätzwert von 1.500 Euro pro Hektar.

• Anwendung auf das 0,20 Hektar große Katastergrundstück: 300 Euro.

• Neubewertung gemäß den im Beispiel vorgesehenen Koeffizienten: 702 Euro.

Der so ermittelte Wert liegt unter dem um 5 % neu bewerteten Katasterwert:

14.000 × 1,05 = 14.700 Euro.

Im betrachteten Beispiel wird das Grundbesitzeinkommen daher mit 14.700 Euro festgelegt, da die Regel gilt, dass der Wert nicht unter den neu bewerteten Katasterwert fallen darf.

Dritter Schritt: landwirtschaftliches Einkommen

Wendet man denselben Mechanismus auf den angenommenen landwirtschaftlichen Schätzwert von 140 Euro pro Hektar an:

• Um 400 % erhöhter Schätzwert: 700 Euro pro Hektar.

• Anwendung auf das 0,20 Hektar große Katastergrundstück: 140 Euro.

• Neubewertung gemäß den Koeffizienten des Beispiels: 309,40 Euro.

Der Wert von 309,40 Euro stellt das landwirtschaftliche Einkommen dar, das nach den im Beispiel angenommenen Voraussetzungen berechnet wurde.

Vierter Schritt: überschüssige Fläche

Für den Teil der Produktion, der die Grenze überschreitet, wird das Einkommen gemäß der in Artikel 56-bis des TUIR vorgesehenen Regel zum Betriebseinkommen hinzugerechnet.

Im betrachteten Fall beträgt der Überschuss 2.000 m². Wendet man das im Beispiel verwendete Verhältnisverfahren mit einem Bezugslandwirtschaftseinkommen von 140 Euro an:

140 × 2.000 / 2.000 = 140 Euro.

Der Anteil des Betriebseinkommens, der sich auf die überschüssige Fläche bezieht, beträgt in den dargestellten Fällen somit 140 Euro.

Zusammenfassung der Werte

Steuerlicher Bestandteil	Angenommener Betrag
Grundbesitzeinkommen	14.700,00 €
Landwirtschaftliches Einkommen	309,40 €
Betriebseinkommen im Zusammenhang mit dem überschüssigen Teil	140,00 €
Gesamtsumme der betrachteten Bestandteile	15.149,40 €

Diese Werte sind ausschließlich beispielhaft und hängen von den zugrunde gelegten Annahmen und Koeffizienten ab. Sie stellen keine steuerliche Berechnung dar, die automatisch auf einen realen Fall anwendbar ist.

Das Beispiel verdeutlicht jedoch ein grundlegendes Prinzip: Der mit der Katasterrendite verbundene landwirtschaftliche Ertrag kann eine weitaus größere Rolle spielen als die anderen betrachteten Komponenten.

Ein Unternehmen mit einer hocheffizienten Anlage könnte daher verpflichtet sein, einen steuerlich ermittelten Ertrag zu deklarieren, der nach anderen Kriterien als der aus dem Verkauf von Gemüse erzielten wirtschaftlichen Marge berechnet wird.

6. Lohnt es sich immer, das Katasterregime zu wählen?

Nicht unbedingt.

Die Katasterermittlung kann für bestimmte landwirtschaftliche Tätigkeiten von Interesse sein, insbesondere wenn der daraus resultierende steuerliche Ertrag niedriger ausfällt als bei anderen gesetzlich zulassenen Ermittlungsmodalitäten.

Bei Vertical Farms muss jedoch die gesamte wirtschaftliche Struktur der Investition bewertet werden.

Die wichtigsten zu prüfenden Variablen sind:

• Kaufpreis oder Mietzins des Gebäudes;

• Katasterrendite der Immobilie;

• Investitionen in Regalsysteme, hydroponische Kanäle, Pumpen und Rezirkulationssysteme;

• LED-Beleuchtung und der damit verbundene Energieverbrauch;

• Klimatisierung, Belüftung und Feuchtigkeitskontrolle;

• Ausgaben für Arbeitskräfte, Saatgut, Nährstoffe und Wartung;

• tatsächlicher Ertrag und Anzahl der Erntezyklen pro Jahr;

• Verkaufspreis und genutzte Vertriebskanäle;

• steuerliche Behandlung des Produktionsüberschusses über die vorgesehenen Grenzen hinaus.

Der Vergleich muss im Einzelfall durchgeführt werden. Es gilt, den tatsächlichen wirtschaftlichen Ertrag zu schätzen, die anwendbaren steuerlichen Vorschriften zu prüfen und zu bewerten, ob alternative Methoden zur Ermittlung des Ertrags verfügbar sind, einschließlich der gegebenenfalls in der Gesetzgebung vorgesehenen Optionen.

Es ist nicht korrekt zu folgern, dass das Katasterregime immer vorteilhafter ist, nur weil die Tätigkeit landwirtschaftlich ist oder innovative Technologien nutzt.

Die Rolle der Katasterrendite bei der Wahl der Lagerhalle

Bevor eine Immobilie gekauft oder gemietet wird, sollten zumindest der Katasterauszug, die Katasterrendite, der Grundriss und die Daten des Katastergrundstücks eingeholt werden.

Diese Informationen können mit dem vorläufigen Produktionsprojekt verglichen werden, um zu prüfen, ob die Fläche, die Katasterkategorie und die anderen Anforderungen mit den anwendbaren Vorschriften vereinbar sind.

Der Vergleich muss erfolgen, bevor erhebliches Kapital gebunden wird: Der Wechsel der Halle nach der Planung der Anlage kann zusätzliche Kosten und schwerwiegende Verzögerungen nach sich ziehen.

7. Was passiert, wenn die Halle gemietet ist?

Die Unterscheidung zwischen Eigentum und Mietverhältnis ist wichtig.

Artikel 36 Absatz 3.1 des TUIR legt fest, dass Immobilien, die direkt für die in Buchstabe b-bis genannten pflanzenbaulichen Tätigkeiten genutzt werden, wenn sie nicht vermietet sind, nicht als Ertrag aus Gebäuden im Sinne des jeweiligen Regimes gelten. Für diese Tätigkeiten gelten die spezifischen steuerlichen Vorschriften der Norm.

Wenn die Halle hingegen vermietet wird, deklariert der Eigentümer weiterhin den Ertrag aus dem Gebäude nach den für seine Situation geltenden Regeln.

Das landwirtschaftliche Unternehmen, das die Immobilie nutzt, muss seinerseits den aus der ausgeübten Tätigkeit resultierenden Ertrag ermitteln und den möglichen Unternehmensanteil im Zusammenhang mit der überschüssigen Fläche bewerten.

Daraus ergibt sich, dass die Entscheidung zwischen dem Kauf und der Miete einer Halle nicht allein von der anfänglichen finanziellen Verfügbarkeit abhängen sollte.

Folgendes muss verglichen werden:

• Kapital, das für den Kauf der Immobilie erforderlich ist;

• Mietzinsen und Vertragslaufzeit;

• Kosten für die Anpassung der Struktur;

• Katasterrendite und steuerliche Folgen;

• Flexibilität, die für die Erweiterung oder Umgestaltung der Produktion erforderlich ist.

Ein Mietvertrag kann dazu beitragen, die anfängliche Investition in Immobilien zu reduzieren, muss jedoch auch eine Laufzeit und Bedingungen gewährleisten, die mit der Amortisation der in die Anlage getätigten Investitionen vereinbar sind.

8. Ernte, Verarbeitung und Verpackung: Wie werden die nachfolgenden Tätigkeiten eingestuft?

Eine Vertical Farm beschränkt sich nicht unbedingt auf die Produktion von Pflanzen und Gemüse.

Das Unternehmen kann nach der Ernte weitere Tätigkeiten durchführen, wie Sortieren, Waschen, Schneiden, Lagern, Verpacken und Vermarkten.

Diese Tätigkeiten müssen separat von der pflanzenbaulichen Produktion betrachtet werden, da ihre steuerliche Behandlung von den Vorschriften für damit verbundene landwirtschaftliche Tätigkeiten und den Bedingungen abhängt, die ihre Einordnung ermöglichen.

Die Rechtsverordnung vom 7. August 2026, Nr. 148, hat Änderungen an den Vorschriften für landwirtschaftliche Unternehmen eingeführt und dabei auch die Abstimmung der Vorschriften über damit verbundene Tätigkeiten und die über die Immobilien gemäß Buchstabe b-bis erzielten Erträge angepasst.

Bei Projekten, die den Verkauf verarbeiteter oder verpackter Produkte vorsehen, muss daher die für den betreffenden Steuerzeitraum geltende Regelung, die Voraussetzungen für die damit verbundene Tätigkeit und die in der Norm vorgesehenen Bedingungen geprüft werden.

Aus operativer Sicht ist es ratsam, klar zu unterscheiden zwischen:

1. der durch Anbau erzielten Primärproduktion;

2. den mit den geernteten Produkten durchgeführten Tätigkeiten;

3. der gegebenenfalls durchgeführten Verarbeitung;

4. der Vermarktung der Fertigprodukte.

Diese Unterscheidung ist auch hilfreich, um die Margen jeder Phase zu schätzen, die erforderlichen Geräte zu identifizieren und die tatsächlichen Kosten des verkauften Produkts zu berechnen.

Die gesetzliche Grundlage für Aktualisierungen ist die R.V. 148/2026, einsehbar auf Normattiva.

9. Die wichtigsten Fehler, die vor der Realisierung einer Vertical Farm zu vermeiden sind

Die steuerliche Gesetzgebung stellt nur einen Teil der erforderlichen Vorarbeit dar. Es gibt einige Fehler, die sowohl die korrekte Einstufung der Tätigkeit als auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts gefährden können.

Fehler 1: Jede Indoor-Anlage als landwirtschaftlich anzusehen

Dass ein Anbau in geschlossenen Räumen stattfindet, reicht nicht aus, um die Anwendung des landwirtschaftlichen Ertrags zu gewährleisten.

Es muss die Katasterkategorie, die Anforderungen an die Anbautechnik und alle anderen vorgesehenen Bedingungen geprüft werden.

Fehler 2: Nur die Bodenfläche zu messen

In Vertical Farms kann die Produktionsfläche deutlich größer sein als die Grundfläche.

Der Plan muss die Anzahl der Ebenen, deren Ausdehnung und die tatsächlich für den Anbau vorgesehenen Flächen klar angeben.

Fehler 3: Die Katasterrendite zu ignorieren

Der Wert der Katasterrendite kann zu einem entscheidenden Bestandteil der Bemessungsgrundlage werden.

Eine Prüfung vor dem Kauf ermöglicht den Vergleich verschiedener Immobilienlösungen und vermeidet steuerliche Prognosen, die ausschließlich auf der Produktionsrentabilität basieren.

Fehler 4: Die Anlage ohne Kalkulation zu planen

Ein System, das viele Kilogramm Gemüse produziert, ist nicht automatisch rentabel.

Die Investition muss durch den Vergleich von Produktivität, Verkaufspreisen, Energie, Arbeitskräften, Wartung, Immobilienkosten und steuerlicher Behandlung bewertet werden.

Fehler 5: Überschüssige Flächen zu vernachlässigen

Wenn die Produktionsfläche den anwendbaren Grenzwert überschreitet, muss der überschüssige Anteil gemäß den im TUIR vorgesehenen Vorschriften behandelt werden.

Die Vernachlässigung übereinanderliegender Ebenen kann zu einer fehlerhaften Berechnung der Fläche und des steuerlich relevanten Ertrags führen.

Fehler 6: Technische Planung mit steuerlicher Beratung zu verwechseln

Die Konfiguration der Anlage, die Produktionsfläche und die Merkmale des Gebäudes sind wesentliche Daten für die steuerliche Prüfung.

Die endgültige Berechnung des Ertrags, die Einstufung des Unternehmens und die Einreichung der Steuererklärungen müssen jedoch von einem Steuerberater oder einem für landwirtschaftliche Angelegenheiten kompetenten Steuerfachmann geprüft werden.

Die Zusammenarbeit zwischen Planer, Unternehmer und Steuerberater ermöglicht es, Unsicherheiten vor der Investition zu reduzieren.

10. Checkliste: Was vor einer Investition in eine Vertical Farm zu prüfen ist

Bevor ein Projekt für den Indoor-Anbau mit Hydroponik oder Aeroponik gestartet wird, sollten die für eine erste Machbarkeitsanalyse erforderlichen Daten gesammelt werden.

Prüfbereich	Zu stellende Frage
Immobilie	Gehört die Katasterkategorie zu den in Buchstabe b-bis zulassenen?
Kataster	Wie hoch sind die Katasterrendite und die Fläche des Katastergrundstücks?
Anbau	Welche Technik wird verwendet und welche Merkmale weist sie auf?
Fläche	Wie viele Produktionsebenen werden installiert und wie groß ist ihre Gesamtfläche?
Produktion	Welche Arten werden angebaut und mit welchen Zyklen und erwarteten Erträgen?
Markt	Wer wird die Produkte kaufen und zu welchen Richtpreisen?
Energie	Wie hoch sind die voraussichtlichen Verbräuche für Beleuchtung, Pumpen und Klimatisierung?
Immobilie	Ist es ratsam, das Gebäude zu kaufen oder zu mieten?
Steuern	Welches Ertragsermittlungsregime ist anwendbar und welches Ergebnis liefert es?
Organisation	Wie werden Ernte, Verpackung, Logistik und Verkauf organisiert?

Diese Prüfung ersetzt nicht die professionelle Erfüllung der Verpflichtungen, ermöglicht es jedoch, die Planungsphase mit präziseren Informationen und realistischeren wirtschaftlichen Annahmen zu erreichen.

11. Warum technische und wirtschaftliche Planung gemeinsam erfolgen müssen

Die Auslegung einer Vertical Farm beeinflusst direkt ihre Rentabilität.

Bei gleicher Gebäudefläche kann eine Änderung der Anzahl der Ebenen, des Abstands zwischen den Kulturen, des Beleuchtungssystems oder der Anlagentyp die erzielbare Produktmenge, den Energiebedarf und die Betriebskosten verändern.

Ein mehrstufiges System erhöht die Produktionsfläche, erfordert jedoch die Prüfung der Zugänglichkeit, der Luftverteilung, der Lichtgleichmäßigkeit, der Wasserversorgung und der Erntefreundlichkeit.

Ein hydroponisches Rezirkulationssystem kann den Verbrauch von Nährlösung im Vergleich zu einem nicht-rezirkulierenden System reduzieren, erfordert jedoch eine korrekte Auslegung der Pumpen, Behälter und Kontrollsysteme.

Künstliche Beleuchtung ermöglicht es, die Produktion unabhängig von der Verfügbarkeit von natürlichem Licht zu planen, kann jedoch zu einem der wichtigsten Kostenfaktoren werden. Ihre Wirtschaftlichkeit muss im Hinblick auf die angebauten Pflanzen, den Photoperiodismus, die Effizienz der Geräte und den Energiepreis bewertet werden.

Aus diesem Grund ist es nicht ausreichend, die Ausrüstung zu kaufen und in einem verfügbaren Gebäude zu platzieren. Ein professionelles Projekt muss Anbau, Anlagen, Struktur, Verbrauch, Arbeitskräfte, Markt und steuerliche Aspekte integrieren.

Die vorsichtigste Vorgehensweise besteht darin, das zu realisierende Produkt zu definieren, den Markt zu schätzen, die Immobilie auszuwählen, das System auszugestalten, die Investition zu berechnen und verschiedene Wirtschaftsszenarien zu vergleichen, bevor die wichtigsten Anschaffungen getätigt werden.

12. Wie man ein Projekt für den Anbau ohne Erde bewertet

Wer eine Vertical Farm, ein hydroponisches Gewächshaus oder eine professionelle Anlage für den Anbau ohne Erde bewertet, sollte mit einigen konkreten Fragen beginnen.

Welche Kulturen sollen angebaut werden? Welches Verkaufsaufkommen ist realistisch erreichbar? Ist die Tätigkeit auf den Großhandel, die Gastronomie, den organisierten Vertrieb oder den Eigenverbrauch einer gewerblichen Einrichtung ausgerichtet?

Die Antwort beeinflusst die Art der Anlage, den Automatisierungsgrad und die Produktionskonfiguration.

Aromakräuter und Schnittsalat haben beispielsweise andere Anforderungen als Obstpflanzen oder Kulturen mit längeren Produktionszyklen. Sie verändern den Abstand zwischen den Pflanzen, die Beleuchtung, die Klimatisierung, die Häufigkeit der Ernten und die Verpackungsmodalitäten.

Auch die Immobilie muss im Hinblick auf die Tätigkeit bewertet werden. Eine Lagerhalle kann über eine scheinbar angemessene Fläche verfügen, aber Maßnahmen für die Stromversorgung, den Abfluss, die Wasserverteilung, die Belüftung oder die Kontrolle der Umweltbedingungen erfordern.

Schließlich muss die tatsächliche Wirtschaftlichkeit analysiert werden, einschließlich der Steuern und der gegebenenfalls mit dem über die landwirtschaftlichen Grenzen hinausgehenden Produktionsanteil verbundenen Kosten.

Das Ergebnis ist eine realistischere Bewertung der Investition und eine bessere Grundlage für die Entscheidung, fortzufahren, das Projekt zu ändern oder eine andere technische Lösung zu wählen.

Fazit: Die Vertical Farm wird geplant, bevor investiert wird

Die Möglichkeit, bestimmte in Gebäuden durchgeführte pflanzenbauliche Produktionen dem landwirtschaftlichen Ertrag zuzuordnen, ist eine wichtige Veränderung für die Entwicklung des Anbaus ohne Erde in Italien.

Der neue Buchstabe b-bis) des Artikels 32 des TUIR eröffnet interessante Perspektiven für Vertical Farms und für Unternehmer, die bestehende Immobilien in technologisch fortschrittliche landwirtschaftliche Anlagen umwandeln möchten.

Die konkrete Anwendung der Regelung erfordert jedoch Aufmerksamkeit. Die Katasterkategorie, die Produktionsfläche, die Anbauebenen, die Katasterrendite der Immobilie, das Übergangsregime und die gegebenenfalls vorhandene Überschussproduktion müssen gemeinsam analysiert werden.

Die steuerliche Bewertung muss zudem durch eine wirtschaftliche Analyse ergänzt werden: Eine effiziente Produktionstechnologie garantiert nicht von sich aus eine angemessene Rendite auf das investierte Kapital.

Deshalb ist es von grundlegender Bedeutung, vor der Realisierung der Anlage zu kalkulieren, anstatt die Tragfähigkeit erst nach dem Kauf des Gebäudes und der Installation der Ausrüstung zu prüfen.

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Ob Sie eine industrielle Lagerhalle umwandeln, eine Gemüseproduktion in einer kontrollierten Umgebung realisieren oder eine bestehende landwirtschaftliche Tätigkeit erweitern möchten, der Ausgangspunkt ist zu verstehen, welches System für Ihre Kulturen, die verfügbaren Räume und die Produktionsziele geeignet ist.

Kontaktieren Sie uns über Acquaponica.shop, um uns von Ihrem Projekt zu erzählen. Wir können die technischen Anforderungen vertiefen, die möglichen Konfigurationen der Anlage bewerten und die Ausrüstung identifizieren, die für die Entwicklung Ihrer Tätigkeit in Betracht zu ziehen ist.

Bevor Sie kaufen, planen wir die Lösung und analysieren die Zahlen: Es ist der konkreteste Weg, eine Idee für innovative Landwirtschaft in eine bewusste Investition zu verwandeln.

Normative Referenzen und Vertiefungen

• Rechtsverordnung vom 13. Dezember 2024, Nr. 192 – Normattiva.

• Rechtsverordnung vom 7. August 2026, Nr. 148 – Normattiva.

• Agenzia delle Entrate – Quadro A: Grundstücke und Regeln für die Erklärung.

Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich Informations- und Aufklärungszwecken. Die steuerliche Einordnung einer spezifischen Vertical Farm hängt von den Merkmalen des Projekts, den für den jeweiligen Steuerzeitraum geltenden Vorschriften und etwaigen Durchführungsverordnungen ab. Bevor Sie Investitionen tätigen oder Ihre Steuererklärung einreichen, sollten Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater wenden.